自宅の借入債務があり、管理費の滞納による自宅の差押えを受けていた売主が、債務返済のため、コンサルタント会社に不動産担保ローンの申し込みをしたところ、融資であると偽って、市場より著しく低廉な価格で、リースバックによる自宅の売買契約をされられたことは、詐欺行為であるとして、売主が、取引に関わったコンサルティング会社、宅建業者、およびその代表者、従業員等に対して、損害賠償を請求し、転売利益相当額相当が損害額として認容された事例（東京地裁　令和4年2月28日判決　ウエストロー・ジャパン）

1.事案の概要

X（原告）は、マンションの一室（本件不動産）を所有していたが、金融機関からの借入債務があり、また、マンション管理費の滞納による競売開始決定に基づき、本件不動産の差押えを受けていた。

Xは、Y社（被告、コンサルタント会社）から、競売中の物件等を対象に不動産担保ローンをするという案内の郵便はがきを受領し、Y社に不動産担保ローンの申込みをした。

平成28年9月、Xは、Y社では融資できないと言われ、Y2社（被告、宅建業者）の事務所に案内され、Y社およびY2社担当者らに、債務を清算した上で手元に100万円程度の資金を残すには、融資額を500万円にするのが良いと説明され、言われるがままに、本件不動産の馬脚希望価格を500万とする「不動産売却申込書」および、Xが本件不動産をY2社に対して代金500万円で売却する旨の「区分所有建物売買契約書」に署名押印した。

同年10月に、Xは、Y2社担当者に呼び出され、Y2社との売買契約を合意解除する旨の解除証書、Y3社（被告、宅建業者）に対して代金500万円で本件不動産を売却する旨の売買契約書、同社から、賃料を月額10万円、期間を3か月間、期間満了後は契約を更新しないなどと定める定期住宅賃貸借契約書に、署名ないし押印させられた。（その後、普通賃貸借契約に変更された。）また、同日、Y3社は、Xに対し、売買代金から固定資産税等や賃貸借契約に係る敷金・礼金等を控除した金額を支払い、Xは、借入金、滞納管理費等を精算したが、手元には10万程度しか残らなかった。

本件不動産はその後、Y3社から他業者に、1250万円で売却され、更に第三者に1980万円で転売された。

Xは、Yらは、共謀して、競売手続により本件不動産の所有権を失う危機に直面したXをだまして、市場価格よりも著しく低廉な価格で本件不動産を取得し、これを第三者に転売して利益を得る詐欺行為を行ったとして、共同不法行為による損害賠償請求訴訟を提起した。

2.判決の要旨

裁判所は、次のように判示し、Xの請求について、認容した。

3.まとめ

昨今、リースバックによる取引が注目されているが、新しい取引形態であり、消費者の理解も不十分である。

そこで、本事案のような紛争防止のため、国土交通省は2022年6月に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表して注意を促しているので、参照されたい。

高齢化社会が伸長、空き家対策の一手法として、リースバックが今後の取引においても活用されることが想定されるが、宅建業者としては、取引スキームやリスクについて、消費者に正確な説明を行い、理解を得ることが求められることに留意されたい。