1. 改正後民法における変更点

民法611条1項は、民法改正（令和2年4月1日施行）により、賃借物の一部が「減失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」において、それが「賃借人の責めに帰することができない事由」によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、「減額される」との内容に変更されました。

本改正による大きな変更点は次の2つです。

2. 減額される賃料額の判断基準

現在のところ、減額される賃料割合について、裁判例の蓄積等によって、いまだ明確な基準が示されていないことから、実務上、賃料の減額割合の目安として、専ら「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン＜令和2年3月19日＞：（公財）日本賃貸住宅管理協会」（以下、「本件ガイドライン」といいます）を参考にして協議が行われています。

本件ガイドラインでは、貸室・設備に発生した不具合の状況に応じて、「A群」（電気が使えない、ガスが使えない等）と「B群」（トイレが使えない、風呂が使えない等）の区分が設けられており、該当する不具合の状況ごとに目安となる賃料減額割合及び免責日数（賃料減額割合の計算日数に含まない日数）が定められています。（図参照）。

例えば、本件での不具合は「風呂が使えない」状況であり、「B群：風呂が使えない・賃料減額割合10%、免責日数3日」を基準に日割計算を行うことになります。その結果、月額賃料20万円×賃料減額割合10%×（お風呂が使えなかった4日-免責日数3日）÷月31日=約645円（1日あたり）が目安になります。

なお、「平成30年事例集」では、減額等の協議・決定に当たって、考慮要素として、①使用不能な期間（一部使用不能の程度が社会通念上の受忍限度を超えて、通常の居住ができなくなったときから修繕が完了するまでの期間）、②使用不能の程度（一部使用不能の程度が使用に不便があるという程度を超えていること）、③使用不能な面積（使用できない部分の面積が明らかである場合には、修繕が完了するまでの日割家賃を面積按分した額を減額すること）、④代替手段・代替品の提供（代替手段の提供等により、一部使用不能により不便は生じているものの、通常の居住ができない状態とまでは判断されない場合があること）も挙げられていますので、考慮要素を参考にして賃借人との協議を行うことも考えられます。

国土交通省が公表している「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集＜令和3年3月＞」においても、具体的な対応事例「18事例」が紹介されていますので、ご自身に起こったトラブルと近い事例を参考することも有益です。

3. トラブルが起きた場合の解決方法

「平成30年事例集」で「一部使用不能を原因とするトラブルの解決方法」として、最も多いのが「話し合い」（71.6%）であるとのアンケート結果が公表されており、実務の動向として、多くのトラブルが賃貸人（または管理会社等）と賃借人との話し合いによって、解決が図られている状況です（平成30年事例集：賃借物の一部使用不能による賃料の減額等に係る実務の傾向）。

なお、紛争防止の観点からは、賃貸借契約書において、一部減額に相当する事由があった場合は、賃借人が賃貸人に通知し、賃料について協議し、適正な減額割合・減額期間・減額方法等を協議する旨の条項を入れておくことが望ましいと考えられます。