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不動産売却益計算における注意点

不動産の売却による利益(譲渡所得)は、独特のルールに基づいて計算されます。なかでも建物の減価償却費の計算は厄介ですが、きちんと理解しておきたいところです。相続不動産の売却時の注意点も、あわせてご説明します。

4,000万のマンションが3,500万で売れたのに売却益?

不動産を売却して得た利益は税法上「譲渡所得」と呼ばれ、課税の対象となります。これは利益が出た場合の話であって、利益が出なければ申告の必要はないのですが、その損益分岐点は、単純に購入代金と売却代金の差額と一致するものではありません。4,000万円で買ってマンションを3,500万円で手放したら、直感的には売却損だと感じるかもしれませんが、売却益になるか売却損になるかは、実は計算してみないとわかりません。売却代金=売却益ではないからです。

不動産の売却損益(譲渡所得)は、売却代金から取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いた額に相当します(図表1)。ここでは取得費と譲渡費用について説明します。取得費、譲渡費用が多ければ、課税される譲渡所得は少なくなるため、なるべくこれらを多くするのが節税のポイントになります。

取得費

取得費は、土地建物等を買い入れたときの購入代金と購入手数料等の合計額から「減価償却費」を控除した金額になります(後記の概算取得費を使う場合以外)。取得費に含められるのは、取得した時に支払った仲介手数料、売買契約書に貼った印紙、登記手数料(登記免許税含む)、不動産取得税などです。購入した後に増改築やリフォームをした場合には、それらの費用も含めることができます。
譲渡所得の申告の際には、領収書などの金額の確認ができるものが必要となります。不動産を買った際の諸費用の領収書は、日頃からきちんと保管しておくようにしましょう。

譲渡費用

譲渡費用には、不動産の譲渡のために支出した仲介手数料、登記費用、測量費などが含まれます。このほかに、譲渡のために借家人を立ち退かせるために支払った立退き料、更地にするために支払った建物の取壊し費用を含めることもできます。
ただし、譲渡不動産の保有中に支払った修繕費、固定資産税、管理費など、資産の維持・管理に要する費用は、譲渡費用に含めることはできません。

減価償却費の算出における注意点

取得費の計算を煩雑にするのが減価償却費です。減価償却費は、建物が古くなることで下がった価値を表しています。減価償却費が発生するのは建物についてのみで、経年劣化が生じない土地については対象外となります。
減価償却費は、「建物の取得価格×0.9×償却率×取得から売却までの経過年数(6カ月未満切捨て、6カ月以上は1年)」という算式で計算します。居住用の建物の償却率は、建物の構造別に木造:0.031、鉄筋コンクリート:0.015などと決まっています(図表2)。
たとえば、冒頭の取得価格4,000万円のマンションが、建物の代金2,000万円(土地2,000万円)、鉄筋コンクリート造、経過年数20年だった場合には、減価償却費は、2,000万円×0.9×0.015×20年=540万円となります。したがって、取得費は、4,000万円から540万円をマイナスした3,460万円となります。売却代金が仮に3,500万円であれば、他に経費がなければ差引40万円の売却益となります。
この計算を行うには建物の取得価格がわかっている必要がありますが、現実には、取得価格がわからないというケースは少なくありません。その場合の計算方法も定められています。

表1 譲渡所得の計算式

譲渡価額(収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税長期(短期)譲渡所得金額

図表2 減価償却費の計算式

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額

※非業務用建物(居住用)の償却率は次の通りです。

区分 木造 木骨モルタル (鉄骨)鉄筋コンクリート 金属造① 金属造②
償却率 0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

金属造①・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm以下の建物
金属造②・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の建物

※経過年数の6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てます。
※建物の取得価額の95%を限度とします。

土地と建物の合計金額がわかっている場合

売買契約書は手元にあるが、売買価格として土地・建物の合計金額が記載されており、その内訳がわからないというケースです。

① 消費税額がわかっている場合

消費税が土地にはかからず、建物のみにかかるということを利用して、売買契約書に記載された消費税額から逆算して建物価格を計算します。
記載された消費税額が160万円の場合、消費税率8%(1989年4月1日から1997年3月31日までの売買は3%、1997年4月1日から2014年3月31日までの売買は5%)で割り戻した2,000万円が、税抜きの建物価格です。したがって2,000万円に消費税160万円を足した2,160万円が、減価償却費計算の基準となる建物価格となります。

② 消費税額がわからないケース

消費税が導入された1989年3月31日以前に取得した不動産については、①の方法が使えません。土地と建物の時価がわかれば、その割合で区分しますが、時価がわからない場合には、建物の建築年に対応する「建物の標準的な建築価額表」(税務署のパンフレット等に掲載されています)を用いて建物の価格を計算します。
たとえば1987年に木造の建物を取得した場合には、その建物の標準的な建築価額は1m2あたり11万円と決まっており、その単価に面積を掛けて建物の価格を計算します(例:建物面積が60m2の場合、11万円×60m2=660万円)。

取得費が不明な場合

売買契約書など購入時の書類が見つからない、紛失してしまった場合、建物については前記の標準的な建築費価額を用いて取得費を算定することが考えられますが、土地については「売却価格の5%」を取得費とみなします。これを「概算取得費」といいます。
概算取得費を使った場合には、95%近くが売却益となってしまいます。自宅売却の特例が使えない別荘などの不動産を売却する際に、概算取得費を使わざる得ない場合には、思わぬ税金の負担が生じることがあります。 なお、売買契約書が手元にあってもこの方法を使うことがあります。実際の取得費が5%未満の場合です。概算取得費を採用したほうが取得費が多くなり、課税所得を少なくすることができるためです。

相続不動産は早く売れ

相続や贈与により取得した不動産を売却した場合には、不動産の取得費は故人や贈与した人から引き継ぎます(限定承認による相続を除きます)。
また、相続した不動産を、相続発生から3年10カ月以内に売却した場合には、支払った相続税を譲渡所得の計算の際に「取得費」に加算できます。取得費に加算できる相続税の金額は、不動産を例に取れば、相続した財産全体のうち売却した不動産が占める割合を、相続税に掛けた額です。
相続税を取得費に加算できるか否かで支払う税金の額が大きく変わりますから、売却するなら特例が使える期間内の売却が望ましいでしょう。

2019年税制改正に基づきます。

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