自宅か自宅以外か、3,000万円超か以内か

住宅を売却する際には、税金が発生します。ところが購入しかかる税金やその特例が比較的知られているのに対して、売却時の税金については情報が少なく、消費者の認知度は低いようです。
不動産の売却益は「分離課税」の「課税所得」として扱われ、購入時と同様、いくつかの特例があります。その代表的なものが、

1. 3,000万円特別控除
2. 10年超の居住用財産の譲渡にかかる軽減税率の特例
3. 特定の居住用財産の買換え特例

の3つです。

住宅売却時の税金は、それが自宅（居住用）か、別荘など居住用以外の不動産かで異なります。自宅であれば、①の「3,000万円特別控除」が適用されます。これは税額の算出持に、売却益と同額（最高3,000万円）を控除できる制度で、売却益が3,000万円以内であれば、売却益はなかったことになります。

売却益が3,000万円超ならば、3,000万円を超える部分に対して税金が発生し、その税率は所有期間に応じて定められています（図表1）。たとえば売却益が4,000万円、所有期間が5年以下であれば、特別控除3,000万円を差し引いた1,000万円が課税所得で、税額はそれに39.63%を乗じた396万3,000円です。

しかし、3,0000万円超であっても、税金を納めずに済む方法もあります。売却後にあらたに自宅を購入する場合で、かつ以下の条件（おもなもの）を満たすときに適用できる③の「買換え特例」です。

1. 売却した不動産の所有期間が10年超（売却した年の1月1日を基準に計算）
2. 売却日時点で居住期間が10年以上
3. 売却額が1億円以下
4. 売却した年とその前後1年（計3年間）に買換える不動産を購入している
5. 買換える居住用不動産の床面積が50m2以上
6. 買換え資産が中古住宅の場合には、原則築25年以内であること（一定の耐震基準を満たす場合には築年数は無関係）
7. 家屋の敷地の用に供する土地の面積が500m2以下であること

ただし税金が帳消しになるわけではなく、本来納めるべき税金を、買い替えた不動産を将来売却する時点まで、先送りにしているに過ぎません。したがって売却益が3,000万円超だからといって買換え特例が必ずしもお得とは限らず、状況に応じて、「①特別控除＋②軽減税率」か、「③買換え特例」か、どちらかを選択することになります。

売却損が出た場合

良心的な措置に思える3つの特例ですが、意外な落とし穴もあります。これらの特例を利用すると、ローン控除が過去2年間および将来10年間にわたり適用されなくなるのです。場合によっては特例をあえて利用せず、「自宅以外の不動産」として普通に税金を納めたほうが、ローン控除が使える分、お得になることもあります。

なお不動産の売却益は、

不動産の売各益＝売却価額―（取得費＋諸経費）
（特別控除がある場合は不動産の売却益から差し引く）

で計算されます。取得費とは購入価額から減価償却費相当額を差し引いた額ですが、「購入価額がわからない」ケースがときおり見受けられます。購入価額を証明できない場合には売却価額の5%（概算取得額）で取得費を算出することになり、場合によっては損をすることもありますから、購入時の契約書面などは、売却時まできちんと保管しておくことが重要です。

また売却によって損が出ることもありますが、売却損については基本的には確定申告を行う義務はありません。しかし、あえて申告し、売却損を給与職等と相殺（損益通算）することで、税金を還付してもらうという選択肢もあります。この損益通算は、翌年以降3年間繰越控除することができます（図表2）。

ただし申告して損益通算を行うことができるのは、自宅を売却して損が出た場合の特例であり、買替資産に係るローンを年度末に有していること、所有期間5年超など、適用のためにはいくつかの条件があります。

※②居住用財産の譲渡にかかる軽減税率の特例

相続不動産の売却

少子化などにより「住む予定のない家」の相続が急増しています。これがいわゆる「空き家問題」につながっているわけですが、相続発生から3年を経過する年の12月31日までに相続した空き家を売却し、かつ、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます（被相続人の居住用財産＜空き家＞に係る譲渡所得の特別工場の特例）。適用には次の条件があります。

＜空き家に係る特別控除の特例の条件＞

①故人が亡くなった日以後3年を経過する年の12月31日までに売却していること

②建物にちては1981年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準に該当）

③区分所有建物（マンションなど）は対象外

④売却価額1億円以下であること

⑤故人が亡くなった日の直前において、故人以外の居住者がいないこと

⑥相続後、一度も賃貸・居住・事業の用に供していないこと

⑦売却前に、耐震リフォーム、または家屋の取り壊しを行うこと

特に注意したいのは⑥の「相続後、当該家屋を誰も使用していない」という条件です。故人が居住していた不動産を、その後、誰かが住んだり、事業で利用していたりすることなく売却すれば、条件に該当します。しかし一度でも居住等の用に供した場合には、条件を満たさなくなり、特別控除は利用できなくなります。

また、⑦の耐震リフォームもしくは家屋の取り壊しですが、実際には、わざわざ耐震リフォームを行ってから売却するケースは少なく、取り壊して更地で売却するケースが大半と思われます。

らに相続時に相続税を納めているなら、当該不動産は早めに売却するのが得策です。相続発生から3年10カ月以内に売却すれば、納めた相続税の一部を前述の「取得費」に加算でき、売却益を小さくすることができるからです（相続財産の取得費加算の特例）。

このように、住宅売却に関してはさまざまな特例が設けられていますが、細かい条件が多く日の非常に複雑です。売却のタイミングや売却益の大小によって、税金の額が大きく変わってくるので、消費者に対しては不動産会社や税理士に相談することや、売却前にシミュレーションしておくことをすすめましょう。