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空き家の3,000万円特別控除

空き家の3,000万円特別控除とは

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

適用期間の要件
特例適用期限 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡
譲渡の期限 相続日から起算して3年後の12月31日までの譲渡
相続した家屋等の要件
居住要件 相続開始直前に被相続人が一人で居住していたものであること
建築年月日 昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
相続所得 相続により土地及び家屋を取得すること
相続後 相続時から売却時まで事業、貸付、居住の用に供されていないこと
譲渡する際の要件
譲渡価格 1億円以下(他の相続取得者と共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)
取壊、耐震
●家屋付きで譲渡する場合
譲渡時までに現行の耐震基準に適合するものであること(適合しない場合、耐震改修が必要)
●更地で売却する場合
家屋を取り壊した後に譲渡すること
その他
他の税制との適用関係
①下記の特例とは併用可能
  • 自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除(同一年に併用する場合には2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額)
  • 特定居住用財産の買替え特例
  • 居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 住宅ローンの控除
②相続税の取得費加算特例は選択適用
共有の場合 共有の不動産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人ごと適用(一人につき3,000万円が控除限度額)

適用期間のイメージ図

適用期間イメージ図

空き家の3,000万円特別控除を受けるための書類・手続き

市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し税務署に提出が必要です。

  1. 空き家の所在地の市区町村に申請
  2. 被相続人居住用家屋等確認書の交付
  3. 譲渡翌年2/16~3/15に確定申告

空き家の所在地の市区町村に申請について

確認書の交付のために市区町村に提出する書類

  • 被相続人居住用家屋等確認申請書※
  • 被相続人の除票住民票の写し
  • 当該家屋の取壊し・除去・滅失時の相続人の住民票の写し
  • 当該家屋の取壊し・除去・滅失後の敷地等の売買契約書コピー等
  • 当該家屋の除去工事の請負契約書コピー
  • 以下の書類のいずれか
    • 電気ガスの閉栓証明書
    • 水道の使用廃止届出書
    • 宅建業者による「空き家でかつ除去または取壊しの予定があること」を表示して広告していることを証する書面のコピー
  • 取壊し・除去・滅失時からの敷地等の譲渡時までの当該敷地等の使用状況が分かる写真
  • 取壊し・除去・滅失時から敷地等の譲渡時までの間の当該敷地等における相続人の固定資産課税台帳(または固定資産税課税明細書)コピー

税務署に提出する書類

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の金額に関する計算の明細書
  • 登記時効証明書等
  • 売買契約書のコピー等
  • 耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書のいずれか

※家屋を取り壊し更地にて譲渡する場合、「耐震基準適合証明書等」は不要。

よくある質問

解体方法やタイミングについて
土地として譲渡する(買主は建物を使用しない)場合には、譲渡の日までに家屋の取り壊しを行わなければいけません。この場合の譲渡日とは、「売買契約を締結した日」もしくは「引渡しの日」のいづれかを選択することになっています。
「引渡しの日」を譲渡の日と選択した場合には、売買契約を行ってから引渡しまでに家屋を取り壊せば適用があります。
しかし、売買契約日を譲渡の日と選択した場合には売買契約日よりも前に家屋を取り壊さねば適用がありませんので注意が必要です。
被相続人が居住していた家屋の範囲とは
この特例の適用を受けるには、被相続人が亡くなる直前にその家屋に1人で居住していなければなりません。この「居住している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除く)をいい、日常生活の状況、その家屋への入居目的・構造・設備の状況等を総合的に勘案して判断されることとなっています。
そもそも、高齢者が1人で住んでいるという点を考えると、病気療養・介護等の事情で相続開始の直前に自宅にいないというケースも想定されます。このような場合でも、総合的に勘案し、その者が相続開始の時点で自宅を生活の拠点として利用していると認められる場合には、居住の用に供されている家屋と判断される可能性が高いと考えられます。
たとえば、病気のため入院していた病院で亡くなられたようなケースは認められる可能性が高いでしょう。逆に、すでに老人ホームに転居している場合には、自宅を生活の拠点として利用しているとは認められない可能性が高いと思われます。
複数の相続人で対象不動産を引き継いだ場合
複数の相続人で共有取得して場合、共有者の持分の範囲内において1人あたり3,000万円まで適用を受けることが可能です。ただし、譲渡価格の総額が1億円を超えると適用が受けられなくなります。
また、この特例は、相続で土地・家屋両方を取得しないと適用できません。例えば、長男は建物全部と土地2分の1、次男は土地2分の1のような遺産分割を行うと、長男しかこの特例を受けられなくなります。

事例

空き家の3,000万円特別控除の譲渡所得税の計算

昨年、1人暮らししていた母が亡くなりました。1人息子である私が相続しましたが、使用する予定がないため、売却することにしました。敷地上には母が亡くなる直前まで暮らしていた自宅200㎡、店舗100㎡、倉庫100㎡(=全体で400㎡)が用途不可分の関係で建っています。
全体を8,800万円で売却しました。空き家の3,000万円特別控除を適用すると税額はどうなるでしょうか。
仲介手数料や測量費などの譲渡費用は360万円です。

被相続人の居住部分のみ特別控除の適用が可能です。

8,800万円 - 440万円 - 360万円 = 8,000万円(売却額 - 5%概算取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得)

  1. ①自宅

    8,000万円 × 自宅200㎡ ÷ 全体400㎡ = 4,000万円

    4,000万円 - 特別控除3,000万円(※1) = 1,000万円

    1,000万円 × 20.315%(※2) = 203万円

    • ※1 空き家の3,000万円特別控除を選択した場合(取得費加算特例は選択しない)
    • ※2 空き家売却の場合、10年超所有したマイホームを売却した際の軽減税率14.21%の適用はありません。
  2. ②店舗

    8,000万円 × 自宅100㎡ ÷ 全体400㎡ = 2,000万円

    2,000万円 × 20.315% = 406万円(譲渡所得-税率 = 所得税・復興税・住民税)

  3. ③倉庫

    8,000万円 × 自宅100㎡ ÷ 全体400㎡ = 2,000万円

    2,000万円 × 20.315% = 406万円(譲渡所得 - 税率 = 所得税・復興税・住民税)

  4. ④合計

    203万円 + 406万円 + 406万円 = 1,015万円

空き家の3,000万円特別控除を適用すると税額は、1,015万円となります。

空き家の3,000万円特別控除を適用しない場合は、

  1. ①自宅

    4,000万円 × 20.315% = 812万円

  2. ②店舗

    406万円

  3. ③倉庫

    406万円

  4. ④合計

    812万円 + 406万円 + 406万円 = 1,624万円

空き家の3,000万円特別控除を適用した場合、1,624万円 - 1,015万円 = 609万円 お得となります!!

  • ※あくまでも事例とした仮の計算となります。

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