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売る

人生のうちで「家を売る」という機会はめったにありません。できるだけ条件のいい状態で売るには、「家を売る流れ」を把握することが大切です。

不動産をご売却する流れ

  1. 査定

    周辺の取引事例などをもとに価格を査定します。

  2. 媒介契約

    物件の売却を不動産会社に依頼する時に必要な契約となります。下記3種類となります。

    専属専任媒介
    1社だけに依頼
    専任媒介
    1社だけに依頼
    一般媒介
    複数に依頼可能

    ※専属専任媒介の場合1週間に1回以上、専任媒介の場合2週間に1回以上、当社により販売活動を報告します。

  3. 販売開始

    チラシ、住宅情報誌、現地公開、ホームページへの掲載などにより販売します。

  4. 売買契約

    • 「不動産売買契約書」により契約を締結していただきます。
    • 買主さまへ物件情報(付帯物や設備の状況など)を説明していただきます。
    • 買主さまより手付金を受領していただきます。

    ※印紙代、仲介手数料が必要です。

  5. ローン残高確認(ローン返済中の場合)

    現在返済中のローン残高の確認と完済準備を金融機関との間で行います。

  6. 残金決済

    • 買主さまより残代金を受領していただきます。
    • 現在返済中のローンを一括返済し、抵当権などの抹消書類を受領します。
    • 買主さまへの所有権移転登記と抵当権などの抹消手続きを司法書士へ依頼します。
    • 固定資産税、マンションの管理費など諸費用の清算を買主さまとの間で行っていただきます。
    • 買主さまへ鍵をお渡ししていただきます。

    ※登記費用(抵当権抹消など)、仲介手数料の残額

お問い合わせ無料ですので、お気軽にNスタイルホームまでご相談下さい!!

お問い合わせ

不動産売却に関するお問い合わせ・ご相談は…

TEL.
086-250-4001
受付時間
9:30~19:00 水曜定休

売る理由

1.売る理由を考える

まずは売却する理由を具体的に整理します。その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況を確認します。これにより、売却価格や時期、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するかなど、住み替えの明確なイメージを持つことができます。

2.住まいを売る順序

  1. ステップ1 相場を知って、売却価格の目安を立てる

    売却すると決めたら物件の周辺相場を調べ、いくらで売れそうなのか目安を立てます。

  2. ステップ2 不動産会社を探す

    売却のためには不動産会社のサポートが必要です。幅広く情報を収集し、信頼できる不動産会社を探しましょう。

  3. ステップ3 物件価格の査定を依頼する

    売却する住まいの価格を不動産会社に査定してもらいます。査定は複数社に依頼してみるのもよいでしょう。

  4. ステップ4 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)

    正式に仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。自分の希望を踏まえて、3つの媒介契約形態から選びましょう。

  5. ステップ5 不動産を売り出す

    売り出し価格は、査定価格や周辺の売却事例、市場動向を踏まえて慎重に決めましょう。

  6. ステップ6 購入希望者と交渉する

    購入希望者との交渉は、価格条件以外にも譲れる点と譲れない点を明確にして進めましょう。

  7. ステップ7 物件情報を開示する

    契約締結後のトラブルを防止するため、不具合や欠陥(瑕疵<かし>)などがある場合は誠実に購入希望者へ伝えます。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」に基づく詳細な物件説明を行うため、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

  8. ステップ8 売買契約を結ぶ

    買い主と条件が合意したら売買契約を結びます。このとき、物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取るのが一般的です。また、契約時は契約内容をしっかり確認しましょう。

  9. ステップ9 不動産を引き渡す

    引き渡しの際は代金を受領するとともに、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)も行います。設備・備品の取り扱い等も、買い主と現地立ち会いの上で十分に確認します。また、引き渡し後の税務申告など、手続き漏れのないよう気をつけましょう。

お問い合わせ

不動産売却に関するお問い合わせ・ご相談は…

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086-250-4001
受付時間
9:30~19:00 水曜定休

3.相場を確認し、売却価格の目安を立てる

不動産会社へ相談する前に、まずは自分で情報収集してみましょう。
各地域の平均相場や価格の上昇・下降情報を調べることで、物件の条件(対象エリア・価格帯等)や予算を検討するときに役立ちます。もちろん、物件の価格査定は不動産会社に依頼できますが、最終的に売却価格を決めるのは売り主自身です。適切な判断ができるよう、おおよその周辺相場はつかんでおきましょう。

4.不動産会社に依頼する業務を決める

不動産会社に売買の仲介を依頼するときは「媒介契約」を締結します。
媒介契約は、希望する仲介サービスや手数料などを明確に記した書類です。自分の意思を不動産会社にしっかり伝え、媒介契約を締結しましょう。

媒介契約の意義

トラブルを未然に防ぐためにも、媒介契約では不動産会社に依頼する業務内容や仲介手数料などを明確にしています。また、不動産会社には媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。媒介契約の締結は今後の売却活動においても重要となるため、きちんと内容を理解しておきましょう。

3種類の媒介契約から選択する

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」があります。基本的な契約内容は同じですが、それぞれの特徴を理解して選ぶようにしましょう。

専属専任媒介契約

仲介を1社の不動産会社のみに依頼する契約です。自分自身で親戚や知人と直接交渉した場合でも、不動産会社を通して取引することになります。ただし、この契約は依頼者に対して拘束力が強いため、不動産会社の仲介業務にはいくつかの法規制があります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分自身で親戚や知人と直接交渉した場合は、不動産会社を通すことなく契約できます。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、有力な購入希望者を紹介してくれた不動産会社と取引を進めることが多いです。もちろん、自分自身で親戚や知人と直接交渉した場合は、不動産会社を通すことなく契約できます。

5.不動産を売る

不動産売却にはさまざまな費用が必要です。例えば住宅ローンの残債がある場合は、返済資金のほかにローンの抵当権を抹消する費用も必要です。また、物件や売却方法によって諸費用の額も異なります。まずは売却にかかる諸費用を把握しておきましょう。

売却にかかる主な費用

仲介手数料 仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
抵当権抹消費用 住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となる。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。
不動産売買契約書の印紙税 不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。
測量費用 土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。
建物解体費用 古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。
譲渡所得税 物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
その他 引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。

売却物件に関する確認事項

物件の権利関係は売却手続きに影響します。登記記録(登記簿)や購入時の重要事項説明書、建築関係書類などを事前に確認しておきましょう。

■基本的な権利関係の確認

不動産に関する権利は、所有権、借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権)、区分所有権(1棟の建物に独立住居や店舗がある建物を区分して所有する時の所有権)などがあります。
物件の権利状況は法務局の登記記録(登記簿)に記載されており、「甲区」には所有権に関する事項、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。例えば所有権が共有名義の場合、売却には共有者全員の合意が必要です。また、一戸建ての土地が賃借権なら地主の承諾が必要です。そのほか、抵当権や差し押さえなど、債権者と調整が必要な権利もあります。権利の状況は手続きに影響するため、しっかり整理しておくことが大切です。また、増築を行った場合は床面積の変更登記が行われているかも確認しておきましょう。

■土地の境界線の確認

土地売買の場合は、登記記録(登記簿)や公図などの書面、境界を示す目印(境界標)で境界線を明確にしておきます。境界標がない場合は、実測作業を行って隣地所有者と境界確認書を交わすなど、事前に対策が必要です。

■物件の瑕疵(かし)への対処

瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備故障などの欠陥を指します。瑕疵を修復して売却する方法もありますが、修復費用を売却価格から差し引いた価格で売る方法もあります。瑕疵は売却の諸費用や売却価格に影響するため、不動産会社と相談しながら対処方法を考えておきましょう。

■物件の老朽化への対処

物件の老朽化は見栄えが悪くなります。しかし、売却前にリフォームをしても購入者の好みに合わない可能性もあります。リフォームの有無は、不動産会社と相談しながら判断しましょう。リフォームをした場合は、その記録を買い主に引き継ぐことも大切です。

売却価格を決める

一般的には売却希望価格と査定価格を踏まえて価格設定をしますが、早く売りたければ査定価格に近く、時間がかかっても高く売りたいなら希望価格に近い設定をします。ただし、購入者も希望価格と査定価格を踏まえて購入価格を設定しています。そのため実際の売買交渉では、売却価格と購入価格の差を解消して、売買価格を決定しています。

買い取り保証

買取保証とは、一定期間内に売却できなかった場合、仲介の不動産会社があらかじめ決めた価格で物件を買い取ることをいいます。既に買い換え物件が決まっているなど、必ず物件を売却しなければならない場合に利用します。しかし、一般的に買取保証価格は査定価格よりも低い傾向にあります。また、買取保証は必ず利用できるものではなく、不動産会社や物件によっても対応が異なるため留意しましょう。

購入者募集~購入するまでの流れ

1. 購入希望者と条件交渉

購入希望者の条件を確認し、交渉を開始する

不動産会社を通して、購入希望者から「買付証明書」(購入申込書など別名称もあります)が提示されます。買付証明書には、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの希望条件が記載されているため、内容を確認の上、交渉に入るかどうか決定します。交渉自体はお互いの不動産会社同士で行いますが、場合によっては同じ不動産会社が売り主と買い主の双方から仲介依頼を受けていることもあります。

条件の調整を行う

不動産会社は売買に向けて互いの希望条件を調整しますが、単に不動産会社の助言通りに進めるのではなく、自分が納得いくかどうかを判断しましょう。特に価格条件は、市場動向なども加味して判断することが大切です。また、価格は他の条件と一体で調整することもあります。例えば、建物や設備の補修を行わない代わりに売却価格を下げることも可能です。交渉は複数の条件を合わせて行うこともあるので、不動産会社と相談しながら円滑に進めるようにしましょう。

2. 物件の説明

契約条件の調整後は売買契約に向けて準備します。不動産の取引内容は、不動産会社が買い主に説明するため、必要な物件情報を提供していきます。

・重要事項説明

不動産会社は宅地建物取引業法の規定により、買い主に対して売買契約の締結までに物件や契約条件にかかわる重要事項の説明が義務づけられています(重要事項説明)。重要事項説明は、宅地建物取引士が記載した書面に記名押印し、その書面を交付後に口頭で行います。重要事項説明で説明すべき主な項目は次の通りです。

【重要事項説明の主な内容(売買の場合)】
  • 登記記録(登記簿)の記載事項
  • 法令に基づく制限の概要
  • 敷地と道路の関係、私道の負担に関する事項
  • 飲用水・ガス、電気の供給施設および排水施設の整備状況
  • 工事完了時における形状、構造など
  • 一棟の建物またはその敷地の管理・使用に関する事項(マンションの場合)
  • 売買代金以外に授受される金銭に関する事項
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定や違約金に関する事項
  • 手付金などの保全措置の概要
  • 支払い金または預かり金の保全措置の概要

重要事項説明を行うために、不動産会社は詳細な物件調査を行います。しかし、不動産会社の独自調査だけではすべての事項を調査できません。そのため売り主は、物件の関連書類提供はもちろん、物件に関して知っている情報をすべて提供する必要があります。これにより不動産会社は精度の高い重要事項説明を行うことができるのです。

不動産会社が行う物件調査の例
法務局での調査 登記記録(登記簿)、公図など
行政庁での調査 都市計画法や建築基準法などの法令上の制限など
現地での調査 道路や敷地・建物の状況、隣地との境界線、高圧線の有無など
インフラ調査 上下水道やガスの配管状況など
※その他、マンションの場合は管理状況等を調査します。
売り主が不動産会社に提供する情報の例
物件関係書類 購入時に受領した重要事項説明書、建築時の設計図書、リフォーム時の書類、マンションの管理規約や使用細則など
その他の情報 告知書、知っている物件の欠陥(雨漏りの有無、シロアリなど)、その他売り主が気になる情報(近隣とのトラブルの有無、騒音の有無など)

3.契約

契約条件について合意したら、売買契約を締結します。締結後は簡単に解除できないため、契約内容は十分に確認することが重要です。契約は「自己責任」で締結することをしっかり理解してください。

売買契約の基本的な考え方を知る

契約は原則として自由

契約は法令違反や公序良俗に反する問題がない限り自由です。もちろん、一方的に不利益を被らないよう一定の法整備がなされていますが、すべてカバーしているわけではありません。最終的には自己責任で締結することが原則なのです。
また、契約にない事項については民法等の関係法令に従い、協議の上で決定します。重要な契約条件が不明確にならないよう注意しましょう。

事業者と消費者の契約については消費者契約法の適用がある

消費者契約法では、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められています。例えば、消費者が誤認した場合は契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項(瑕疵担保責任など事業者の責任を免責する条項など)が無効になる規定があります。不動産売買契約にも消費者契約法の適用があることを理解しておきましょう。

手付金について理解する

不動産売買契約では、契約締結時に買い主が売り主に「手付金」を支払うことが一般的です。
手付金には、

  1. (1)証約手付
  2. (2)解約手付
  3. (3)違約手付

の3種類があります。

契約を結んだら、簡単に解除できない

契約は売り主と買い主の信頼関係で成り立っているため、一度契約を締結すると簡単に解除することはできません。契約の解除に関する取り扱いは、主に以下のようなものがあります。

手付解除 相手が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除できる。
危険負担による解除 天災により物件が毀損し、過大な修復費用がかかる場合、売り主は無条件で契約を解除できる。
契約違反による解除 売り主または買い主のいずれかが契約違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。
瑕疵担保 責任に基づく解除 物件に重大な瑕疵(欠陥など)があり、それにより契約の目的が達せられない場合、買い主は無条件で契約を解除できる。
特約による解除(ローン特約など) 特約の内容に応じて解除できる。例えば「ローン特約」で落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合、買い主は無条件で契約を解除できる。
合意による解除 当事者の合意に基づく条件で契約を解除できる。
※上表は一般的なものであり、個々の契約で異なります。

瑕疵担保(かしたんぽ)責任について理解する

瑕疵担保責任とは

雨漏りや白アリ被害のような物件欠陥を「瑕疵」といいます。そのうち、買い主が知り得なかった「瑕疵」を「隠れた瑕疵」といいます。隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は物件の修補や損害賠償を求めることができます。また、重大な欠陥で住むこともできない場合は、契約解除を求めることも可能です。こうした瑕疵に関する売り主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。

瑕疵担保責任を負う期間

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合はその期間などが取り決められます。ただし、隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いため、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認するなど、契約前に瑕疵を明確にすることが重要です。
また、売買契約に瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づきます。しかし、民法では売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的には売買契約で瑕疵担保責任を負う期間を明確にしています。なお、期間の定めがない場合の瑕疵担保責任の期間は、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産引き渡し

1.引き渡しの準備

引き渡し準備で不明な点は、速やかに不動産会社に相談しましょう。書類等は専門家へ依頼する場合もありますので、準備すべきことを整理しておくことが重要です。

所有権移転登記の準備

登記申請は司法書士に委任するため、司法書士や不動産会社に必要書類を確認して準備します。この準備を怠ると、契約書で交わした期日に所有権移転登記ができません。特に登記記録(登記簿)の記載内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証の紛失などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要です。手続きには時間がかかることもあるため、早めに着手することが大切です。

抵当権の抹消の準備

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと、引き渡しのスケジュールの調整は重要です。事前に金融機関や不動産会社に相談しておくとよいでしょう。

土地の実測や境界確認

土地家屋調査士に依頼し、境界の確認は隣地所有者立会いのもと行います。境界がよく分からない、境界から越境しているものがある、隣人とトラブルがあるなどの事情がある場合は、境界確認が不調となる場合もあるため、早めに準備しておきましょう。

現地確認

原則として、引き渡しまでに「売り主」「買い主」「不動産会社」立会いのもと現地確認を行います。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、その他契約条件事項など、引き渡し後にトラブルにならないよう十分に確認してください。

引っ越し

什器・備品等の付帯設備の引き渡し条件を確認した上で、契約期日までに退去を済ませるのが原則です。特に賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人の退去をめぐって引き渡しが遅れることがないよう注意が必要です。また、公共料金の精算についても準備しておきましょう。

その他

不動産会社に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。

  • 公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算
  • 買い主へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)

2.引き渡しの流れ

  1. 残代金の決済と所有権移転登記

    買い主から残代金を受け取ったら、残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、司法書士が所有権移転登記を申請します。売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請します。この場合、登記費用は司法書士に支払います。

  2. 公租公課等の精算

    公租公課(固定資産税と都市計画税)、管理費などは、引き渡し前日までを売り主負担、引き渡し以降を買い主負担として日割り精算します。買い主から精算金を受け取ったら領収書を渡します。

  3. その他必要書類等の引き渡し

    実測図や建築関係書類、物件の鍵、付帯設備の保証書・取り扱い説明書、その他の書類等を引き渡します。同時に「引き渡し確認書」を受け取ることも多いようです。

  4. 仲介手数料の支払い

    引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて仲介手数料を支払います。不動産会社から領収書を受け取ります。

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