今回のケース

買主X（買主側宅建事業者Bの宅地建物取引士）は、「フラット35利用相談可能」と表示された本物件の売り出し広告を見て、フラット35の利用を前提に考え、令和3年2月8日、売主Yとの間で、売主側宅建事業者AおよびBの媒介により本件売買契約を締結しました。

本件売買契約概要

売買代金：3,290万円（手付金200万円）

残代金支払い：令和3年6月28日

違約金：売買代金の10%相当額

融資利用：有　申込先金融機関（フラット35）

融資金額：2,960万円

融資利用特約：令和3年3月5日まで融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたときは、買主は売主に対し、令和3年3月12日までであれば契約を解除できる。

重要事項説明書には、本件建物は簡易耐震診断によると、耐震性能は低いとの結果が出ており、今後精密な耐震診断や補強工事の予定はない旨が記載されていました。XはAから簡易耐震診断報告書を受領しました。

本件建物について、フラット35適合証明書の発行を行う会社に対してAが行った事前相談では、適合証明書の発行が可能との回答を受けており、フラット35の利用を前提に購入資金計画表が作成されていました。しかし、平面形状が規定外の構造のため、適合証明書を発行できない旨の連絡を、Xは融資利用特約期限後の令和3年3月15日に受けました。

Xは、Yに対し、主位的に本件建物について適合証明書を受けることができず、フラット35の利用ができなかったため、本件売買契約を錯誤取消しまたは契約不適合責任に基づき解除したとして手付金返還を求め、予備的にYが宅建事業者を介して誇大広告したことが不法行為に当たるとして、損害賠償を求める本件訴訟を提起しました。

これに対しYは、Xによる代金支払債務の不履行により本件売買契約を解除したとして違約金を求め反訴しました。

解説

裁判所は、次の通りに判示して、Yの反訴請求を認容し、Xの請求を棄却しました。

総評

本事例において、フラット35適合証明書発行の事前相談では、本件建物について発行可能との発行会社の回答を得ていましたが、実際に手続きを行ったところ、発行を受けることができなかった事情があったようです。しかし、一般に、買主の住宅ローン申込みについて、金融機関の事前審査が通っていても、本審査で断られることは珍しくないように、そのような事態は起こり得るもので、ローン特約はその買主のリスク回避のために付されるものといえます。

宅建事業者は、そのような事態が可能性としてあることから、売買契約の際は買主に対して、速やかにローン申込みの手続きを進めること、約定のローン特約解除期日までに融資承認を得られないのであれば契約解除等を行うことを事前によく説明して注意喚起するようにしましょう。