【ケース】

平成24年12月、買主Xは、本件土地および建物を分譲宅地として転売する目的で、売主Yより代金2億8000万円で購入しました。

当初、売買契約書案の第17条には、売主の瑕疵担保責任の負担期間を1年とする旨の定めが記載されていましたが、売主は「本件土地建物について瑕疵担保責任を負うことはできない」として、媒介事業者に本件特約条項の挿入を求め、買主がこれを了承したことから、本件特約事項が挿入されました。

[本件特約条項]第17条（瑕疵担保責任）の条文を破棄する。建物については現状建物で売買する。

平成25年5月頃、買主が本件建物の解体工事等を実施したところ、本件土地から、大型杭やコンクリートの塊等の産業廃棄物が大量に発見され、売主にその撤去費用の負担を求めたところ、売主は、「本件特約条項により、売主の瑕疵担保責任は免責されている」としてこれに応じませんでした。

買主は、「本件特約条項は、売主の瑕疵担保責任を、建物については免責するが、土地について免責するものではない」として、撤去費用1339万円余を求める訴訟を起こしました。

【解説】

裁判所は次の通り判示し、Xの請求を全部認容しました。

1. 本件売買契約書第17条は、買主が売主に瑕疵担保請求できる期間が本件の引渡し後1年に限定されており、民法570条、566条の特約と位置付けられる内容になっている。
   本件特約条項は、これを破棄するというのであるから、第17条の特約を排除して民法の原則に委ねる趣旨と解するのが自然であり、民法上の瑕疵担保責任を免責するというのであれば、契約上これを明示するのが相当である。
2. 本件特約条項は、本件建物については「現況建物で売買する」と付言され、瑕疵担保責任を免責する趣旨が示されているようであるが、本件土地については、その旨が明示されているとは言い難い。
3. 以上により、本件特約条項は、本件土地について民法上の瑕疵担保責任を免責する特約としての効力を有するとは認められないことから、Xの埋設物撤去等に支出した1339万円余につき、Yは瑕疵担保責任を負う（東京地裁　平成28年4月13日判決）。

【総評】

売主・買主の合意内容について、契約後に争いが生じた場合、その合意内容の証拠となるのが売買契約書や覚書ですが、契約書等に定めがない事項については、民法の規定により解釈されることになります。従って、契約書の条項を変更して、民法の規定と異なる新たな特約を付す場合には、契約書等への変更後の内容の明記は必須です。

本件のように、「〇条を破棄する」の記載だけでは、条文解釈を巡るトラブルがおきる可能性がありますので、変更後の内容が民法の規定と異なる特約となる場合はもちろん、民法の規定通りとする場合においても、当該条項の規定を適用しないことと、それに代わる新たな契約内容は、契約書等に明記すべきでしょう。