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地中埋設物の存在について、売主は物件状況報告書で説明をしているとして、買主の瑕疵担保責任請求を棄却した事例

ケース

平成27年11月、買主Xと売主Yは、本件土地および建物(本件不動産)について、代金4億5000万円、本件不動産に隠れた瑕疵がある場合の売主の担保責任の上限金額を100万円とする売買契約を締結しました。

本件売買に際し、YがXに交付した物件状況等報告書(本件報告書)において、地中埋設物として、旧建物基礎を発見している旨、過去に地下室のある建物が存在していて、その後駐車場にする目的があったため、その解体ガラを地下室に入れて埋めた旨の告知を行いました。

平成28年8月、Xは本件不動産を、Aに対して、代金5億7000万円、瑕疵担保責任はAの責任と負担する売買契約を締結しましたが、同年9月、XはAより、本件土地の埋設物の撤去に1000万円かかるとして売買代金の減額請求を受け、Aとの売買価格を1000万円減額する合意をしました。

同年11月、XはYに対し、本件不動産の地中に埋設物が確認されたとして、損害賠償を請求する旨を通知。令和元年6月、「本件各土地中にはガラ以外に、建物の地下部分、梁および基礎が埋設されていた。建物の地下部分の基礎、梁が残っているのか、建物を解体した際にどの程度のガラをいれたのかについて、Yから説明はなく本件報告書にも記載はない。従って、本件土地中に埋設されていた建物の梁および基礎並びにガラに隠れた瑕疵に当たる」と主張し、賠償請求を求める本件訴訟を提起しました。

これに対してYは、本件報告書には、敷地内残存物等について、旧建物基礎を発見している旨などを記録しており、建物の閉鎖登記簿謄本も添付していたから、Xが本件土地に埋められたものを知らなかったはずもなく、隠れた瑕疵はないと反論しました。

解説

裁判所は、次の通り判示し、Xの請求を棄却しました。

  1. 地中埋設物の撤去作業時写真からは、Yが説明した部分以外の土地にコンクリート破片等が埋設されていたと認めることまではできず、Xは、本件土地上に、建物基礎および建物解体時に生じたガラが埋められていることを認識していたことも認められるため、建物の梁および基礎並びに、コンクリート破片等は隠れた瑕疵とはいえない。
  2. Xは、コンクリート片が若干埋まっている程度の認識であった等主張するが、XはYに対し、地中埋設物について質問もせず、Yが埋設物を過少に説明した事実等もない。よって、Xの瑕疵担保責任に基づく請求には理由がない。
  3. XとYは、本件売買の際、協議の上、物件状況報告書等を作成したこと、Xが本件土地の埋設物の内容について認識していたこと等から、説明義務違反に基づく請求にも理由がない。

以上により、Xの請求は、理由がないからこれを棄却する(東京地裁 令和2年5月27日判決)。

総評

本件は、売主が買主に対して、契約時に、取り壊し済みの建物閉鎖謄本を添付し、具体的な埋設物の内容を説明していることで、隠れた瑕疵にあたらないと認められており、仲介実務にあたっての物件調査、説明等を行う際の参考にもなると思われます。

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