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購入目的に支障がないとして、買主が求めた建売住宅の敷地の瑕疵に基づく損害賠償請求が棄却された事例

分譲マンションの購入者が、階下住人の度重なる粗暴な攻撃行動やその他の迷惑行為により、マンションの売却・転居を余儀なくされたとして、階下住人に対して求めた不法行為に基づく損害賠償請求が一部認められた事例(東京地裁 平成29年12月1日判決 一部認容 ウエストロー・ジャパン)

【ケース】

平成29年12月、買主Xは建売事業者Yから建売住宅を買い受けました。

契約書には「土地は建物を支えることに適していることを確認しているが、植栽・農園等には適さない場合がある。また、土中には自然石を含んでおり、土の入れ替え等が必要な場合は買主負担となる」旨の定めがありました。なお、同土地の地目は山林でしたが、平成27年7月、宅地に変更されていました。

Xは入居後、庭部分からコンクリート片が発見されたことに疑念を抱き、平成30年12月に任意の3カ所を掘削したところ、コンクリート片、瓦礫等が発見されたため、瑕疵担保責任、または、不法行為責任に基づき、Yに687万円余の支払いを求めましたが、Yが拒否したため、Xは提訴しました。

【解説】

裁判所は、次の通り判示し、Xの請求を全て棄却しました。

  1. 売買対象土地の地中に廃棄物があったとしても、売買の目的に従って利用できるのであれば、当該土地に瑕疵があるとはいえないと解される。
    本件土地は宅地としての利用を目的として売買されたものであるが、現に建物が建築されており、使用に支障があるとの主張もないことから、建物敷地としての利用に支障があるとは認められず、また、特約では、本件土地は植栽・農園等に適さない場合があり、土地の入れ替えが必要な場合には、買主負担とされていることから、本件土地は、売買契約当時、植栽や農園等としての利用は予定されていなかったといえることから、コンクリート片などの廃棄物があったとしても、宅地としての利用ができないものとは認められない。
  2. 特約には、自然石ではない廃棄物の存在についての記載はないが、植栽や農園等としてそのまま利用することが予定されていない土地であった以上、本件土地に廃棄物が埋没していたことが瑕疵に該当するとは認められない。
  3. 土地売買において、土地の使用状況等から危険物等の存在が疑われるなど、土地の利用に支障があることが想定される事情がある場合は別として、一般的に地中埋設物の調査義務があるとは認められない。
    本件土地はもともと山林で、平成27年ことに宅地造成されたと推認される来歴の土地であり、土中に埋設物が存在することを想定すべきであるとはいえないし、また、本件建物の基礎は、直接基礎であると認められ、建築に当たり土地の掘削はほとんど必要なかったと推認されることから、建物建築にあたり、Yが廃棄物の存在を知っていたとも認められず、Yに廃棄物の撤去義務や告知義務があったとは認められない

以上により、Xの請求は理由がない(東京地裁 令和2年7月22日判決)。

【総評】

本裁判では、地中埋設物の存在が土地の瑕疵にあたるかについては、買主が売買の目的に沿って利用できるか否か、契約と内容に適合しているかという点で判断されます。本件判例と同様に、瑕疵に該当しないとされた事例として、建売住宅におけるブロックフェンスの地中基礎の存在について瑕疵が否定された事例(東京地裁 平成22年4月8日判決)もありますので参考にしてください。

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