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賃貸のお困りQ&A

売買建物に不具合がある等として媒介報酬を支払わない買主に対する媒介事業者の報酬請求が認められた事例

【ケース】

平成26年5月、媒介事業者Xは、売主Aから、所有する事務所ビル(本件不動産)の売却依頼を受け、媒介契約(本件媒介契約)を締結しました。

平成27年9月、Aと買主YはXの媒介により、代金8700万円で本件不動産を売買する契約(本件売買契約)を締結しました。

しかし、本件不動産に設置されているエレベーターが正常に作動しないなどの不具合があり、Aの負担で修理を行うこととなったため、予定していた引渡し期日が遅延してしまいました。引渡し遅延の責任を問われ、結局Aは売買代金を7000万円に減額しました。

その後Yは、Xは本件不動産のエレベーターに不具合があることを知っていたにもかかわらず、Yに対してこれを全く説明していなかったものであり、調査・説明義務を怠った債務不履行があるとして、Xに対し媒介報酬150万円を支払わなかったため、Xは、裁判所に対し、Yによる媒介報酬の支払いを求めて訴訟を提起しました。

【解説】

裁判所は次の通り判示し、Xの請求を認容しました。

  1. Xが本件建物のエレベーターの不具合を知っていたかに関しては、認定事実によれば、本件売買契約が締結された後、Xは、Aからエレベーターの不具合について報告を受けた際、Aの責任において本件建物の引渡期日までに修理することを確認していたのであり、それ以前に上記引渡期日までに修理が完了する見込みがなかったことを把握していたとうかがわせる事情は見当たらない。
  2. これらによると、エレベーターの不具合については、本件不動産の引渡期日までにAにより修理がされることが予定されていたということができるから、Xにおいて、Yに対して上記不具合について説明すべき義務があったとは言えない。
  3. 本件媒介契約は、その媒介の対象である本件不動産の売買がすでに成立し、その履行も完了したことにより、すでに目的を達している以上、上記説明義務違反を理由とした解除により、当該契約の効力が遡及的に消滅するものではないと解するのが相当である。Xの債務不履行による損害賠償責任についても、Yの主張する損害は、相当因果関係のあるものということはできず、これはAとの間の代金滅額合意によってすでに填補されたものと認められるから、これについてXに対し、損害賠償を求めることはできない(東京地裁 平成30年2月28日判決)。

【総評】

売買契約の履行が完了しており、すでに目的を達している以上、説明義務違反を理由とした解除をもってしても、当該媒介契約の効力が遡及的に消滅するものではないとする本件判示は、実務上一つの参考になると思われます。

また、本件の買主Yは海外に本店を置いていた企業でしたが、他にも慣習の違い等から媒介手数料を支払わないと主張した事案があります(東京地裁 平成27年9月15日判示)。一般論として、商慣習を異にする者に対しては、誤解が生じないように十分な意思疎通やより適切な説明を行うことが重要でしょう。

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