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売主が地主に金融機関に対する融資承諾書面の発行の事前承諾を得るとした売買契約の特約は、努力義務にすぎないとされた事例

【ケース】

平成28年2月、原告である買主X(宅建事業者)は、被告である売主Y(個人)が相続で取得した借地権付建物(本件建物)について、建物を再建築し、転売する目的で媒介事業者の媒介により、売買契約(本契約)を締結しました。本契約には、Yは、地主Aから、借地権譲渡の事前承諾の他に、建物への抵当権等の登記、金融機関への融資承諾書面の発行の同意を得るといった特約(本件特約)が付されており、承諾を得た上で、本件建物をXに引き渡すことになっていました。

同年5月に、YはAに対し、Xとの本契約の内容を説明した上で、借地権の譲渡について承諾するよう求めたところ、Aは、借地権の譲渡は承諾したが、建物への抵当権等の登記と金融機関への融資承諾書面の発行の同意については了承しませんでした。

その後Xは、Yの融資承諾書取得等の債務不履行を理由に契約を解除し、Yに違約金の支払いを求める本件訴訟を提起しました。

【解説】

裁判所は、次の通り判示し、Yに債務不履行があるとしたXの主張を棄却しました。

  1. 借地権譲渡の地主の承諾取得は、借地権付建物の売買契約では売主の目的物引渡債務の履行上、必須の手続きであり、地主の承諾が得られない場合は承諾に代わる許可を得るという代替手段も存在するが、融資承諾書面発行の地主の事前承諾取引は売主の同債務の履行上必要ではなく、地主が承諾しない場合の代替手段も存在せず、売主があらかじめ取得することを確約できないから、Yに対しこのような事前承諾を取得すべき債務を一方的に負担させるのは酷である。
  2. そもそも、このような事前承諾が得られなければ、Xによる抵当権の設定が一切不可能になるものではなく、本来的にはXが再建築や融資が具体化した時点で、Aに直接承諾を求めれば足りる事柄であるから、Yがあらかじめ事前承諾を地主から取得しておく必要性自体が乏しい。以上によれば、XとYは、本契約においてAから借地権譲渡承諾書を取得すべき債務をYが負担する旨合意したものであるが、それを超えてXが要望した融資承諾書面の発行について事前承諾を取得すべき債務を負担することまで合意されていたものとは認められず、Xが要望した融資承諾書面の発行についてAの事前承諾が得られるよう努力すべき債務を負っていたにとどまる。また、本件特約は、著しく不合理な内容というほかないから、信義則に反して消費者であるYの利益を一方的に害するものであり、消費者契約法10条により無効である(東京地裁 平成30年7月4日判決 一部認容 控訴((後、取下げ))。

【総評】

本判決は、借地権付建物の売買契約において、売主が地主から金融機関に対する融資承諾書面の発行の事前承諾を得ることまで法的義務とすると、契約内容等を踏まえると負担が大きすぎることから努力義務と解し、買主の解除の無効を認めたものです。

借地権付建物の売買契約における売主の義務の設定については、本判決も踏まえ、慎重な対応が求められます。

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