(1) 特約条項が明確に合意されているか

建物の賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、通常損耗についての原状回復義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である（最高裁　平成17年12月16日判決）。

本件賃貸借契約においては、その19条1項に、賃借人である原告が貸室・造作・設備の変更、汚損および損耗を修復し、壁および天井の塗装並びに床仕上材の張替えを行い、貸室を原状に回復して明け渡すことが定められた上で、特約欄に、同条の「原状」につき、1.床、2.壁、3.ブラインドという項目が具体的に列挙され、1.については新品のタイルカーペットが敷かれていること、2.については新規塗装がされていること、3.についてはクリーニング済みのものが取付け済みであることが記載され、契約期間の長短および損耗頻度にかかわらず、元の状態に修復（3.については破損があれば交換）することが定められている。

前記特約は、本件契約書1頁目の「契約要項」欄に、本件建物の物件概要、賃貸借期間、賃料額など本件賃貸借契約の内容となる基本的事項とともに記載されており、その内容も容易に理解可能なものである。そうすると、本件特約条項によって、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていると評価するのが相当である。

そして、Xの代表取締役Aは、本件契約書に自ら署名押印しており、原告において、本件特約条項についても明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる。

(2) 消費者契約法およびガイドラインに違反するか

Xは、本件特約条項の定めが消費者契約法違反である旨主張するが、法人（事業者）であるXについて、消費者契約法2条1項の「消費者」に当たるとは認められないから、Xの主張は採用することができない。Xが指摘するガイドラインは、主として居住用の建物賃貸借契約が対象となるものであり、少なくとも本件特約条項の効力に影響を及ぼすものとはいえない。

(3) 公序良俗等に違反するか

その他、Xは、本件特約条項の効力についてさまざまな主張をするが、本件特約条項の内容が、賃借人が一般に負担することのある原状回復義務の内容を過度に加重するものとまではいえず、公序良俗違反に当たるなどのその効力に影響を及ぼす事情があるとも認められない。

以上によれば、Xは、本件特約条項に定められた範囲において、通常損耗も含めた原状回復費用の支払義務を負うというべきである（東京地裁　令和4年6月24日判決）。