【ケース】

貸借人Ｘは平成19年12月、貸借人Ｙとの間で、Ａアパート101号室（以下、「本件物件」）を貸借することを内容とする貸借契約を締結。ＸはＹに対し、敷金10万5000円を支払いました。その後、賃料1ヶ月当たり10万5000円との約定で、本件賃貸借契約書を更新しました。

Ｘはアパートに8年間居住後、本件物件を退去しましたが、その後Ｙが、ハウスクリーニング費用を含む原状回復費用として約18万円をＸに請求しました。これに対しＸは、「ハウスクリーニング費用は賃貸人が通常負担すべきもので、本件賃貸借契約では貸借人負担の特約も存在しない。また、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、壁クロスの耐用年数は6年であり、本件物件明渡しの時点での価値は0円または1円であり、敷金から控除できる金額は数千円である」と主張して、敷金10万円の返還を求めて訴えました。

Ｙは、Ｘによる本件物件の使用態様は劣悪で、ハウスクリーニングやクロス張替え等の原状回復費用が必要であると反訴しました。

【解説】

裁判所は、次の通り判示し、Ｘの敷金返還請求を棄却しました。

（1）ハウスクリーニング費用については、Ｙが提出した証拠によれば、Ｘは貸借人としての善管注意義務に反して本件物件を使用しており、その使用状態のまま本件物件を明け渡したと認められ、原状回復義務の不履行に基づく原状回復費用として認めることは相当である。

（2）壁クロス張替費用についてＸは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁クロスの耐用年数は最大で1円であると主張するが、仮に耐用年数を経過していても貸借人が善管注意義務を尽くしてくれていれば、張替えは必須ではなかった。また、同ガイドラインによっても「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、貸借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とされている

（3）ＸはＹに対し、原状回復義務の不履行に基づく原状回復費用として少なくとも敷金額以上の支払義務を負い、Ｙに本件賃貸借契約の終了に伴う敷金返還義務はない（東京地検　平成28年12月20日判決）。

【総評】

本事案は、室内の汚損・破損が著しく、貸借人が善管注意義務を果たしていなかったと判断された事例です。

同ガイドラインでは、法廷耐用年数による減価割合の考え方を示す一方で、「経過年数を超えた設備等であっても継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に貸借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻す、例えば、貸借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、貸借人の負担となることがある」としています。

本裁判例は、この点に直接的に言及したものとして実務上の参考になると思われます。

※(一財)不動産適正取引推進機構 実際にあった判例からを参照しています。