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賃貸のお困りQ&A

店舗併用住宅と敷地の固定資産税

【ご相談】

コインパーキングとして利用していた土地に、1階がコンビニ、2階がアパートの建物を建築しようと考えているお客さまから相談を受けています。コンビニだけの建物を建てるより、敷地の固定資産税や都市計画税が安くなるという話を聞いたのですが、本当でしょうか?

固定資産税・都市計計画税の税額計算

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日という)において固定資産税(土地、家屋および償却資産)を所有している者に対して、固定資産の所在地の市町村(東京23区は都)が課税する税金です。新築した建物については、翌年から毎年課税されることになります。また、宅地の用途区分、例えば住宅用地かどうかも賦課期日において判定されます。固定資産税は、次式により税額を計算します。

課税標準×税率=税額

課税標準はいわゆる固定資産税評価額(固定資産課税台帳登録価格)です。評価額は3年に一度の基準年度(令和3年度、次回は同6年度)に評価替えが行われます。宅地の評価は、基準年度の前年の公示価格の70%評価水準とされています。固定資産税の税率は1.4%を標準に各市町村で決めます。なお、原則として市街化区域内の土地・建物に課税される都市計画税も課税標準等は固定資産税と同様ですが、税率は0.3%が上限とされています。

住宅用地と課税標準の特例

住宅用地については、税負担を軽減するために表1の課税標準の特例があります。小規模住宅用地の場合、固定資産税の課税標準は、評価額の6分の1が上限となります。この特例により、住宅用地の固定資産税・都市計画税は、他の用途の建物の敷地や空地に比べて大幅に安くなります。

表1 住宅用地の課税標準の特例(注1)

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(注2) 固定資産税
評価額×1/6
固定資産税
評価額×1/3
一般住宅用地(注3) 固定資産税
評価額×1/3
固定資産税
評価額×2/3

(注1)空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地は、特例措置の対象から除外されます
(注2)住宅の敷地で、住宅1戸当たり200m2以下の部分
(注3)住宅の敷地で、住宅1戸当たり200m2超の部分、ただし住宅の床面積の10倍まで

店舗併用住宅の敷地の場合

ご質問のような併用住宅の場合、土地の面積に表2の率を乗じたものが住宅用地となります。例えば、2階建ての店舗併用住宅の敷地の場合、建物全体に占める居住用部分の割合が2分の1以上であれば、その敷地の面積に乗じる率は1.0となり、敷地はすべて住宅用地とされ、表1の住宅用地の課税標準の特例の対象となります。
なお、例えば東京23区の場合、小規模非住宅用地の固定資産税等を減免する措置もあります。詳しくは市町村役場ないしは各都道府県税事務所にご確認ください。

表2 併用住宅の敷地面積に乗じる住宅用地の率

家屋の種類 居住用部分の割合
① 専用住宅 全部 1.0
② ③以外の併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0
③ 地下5階以上の耐火建築物である併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0

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