① 立退き料の支払い義務の根拠は「借地借家法」に書いてある

担当弁護士 立退き料の支払い義務の根拠は、借地借家法第6条に記載されています。言い換えますと、借地借家法が適用されない土地は、立退き料を支払う根拠がありません。

相談者 すると、借地借家法の適用がない土地はどういうものなんですか。

② 「借地借家法」が適用されてしまうかどうかは「借地借家法第1条」に書いてある。

担当弁護士 それは、借地借家法第1条の条文中の「建物の所有を目的とする」に当てはまるかどうかで決まります。

相談者 これは難しくてよくわかりませんね。

③ 「建物」かどうか、「建物の所有を目的とする賃貸借契約」かどうか

「建物」とは（判例から）
土地の定着物として、永続性を有し、住居、事務所等の用途に使用され、用途に応じた屋根をふき、囲壁を有する独立性がある建築物をいいます。
要するに「雨風をしのげるか」「土地に固定されているか」

「建物の所有を目的とする賃貸借契約」とは（判例から）
建物の所有が、土地使用の主たる目的でなくてはならず、従たる目的にすぎない場合には、「建物の所有を目的とする賃貸借契約」ではありません。
具体的には、ガソリンスタンドは営業として事務所建物が必要不可欠であり、建物の所有が主たる目的と評価でき、「建物の所有を目的とする」ものといえます。

④ 本事案ではどうなるか

X建設(株)、Y自動車販売(株)に貸している土地は、両方とも、借地借家法が適用されないので、立退き料を支払う法的な根拠はありません。

X建設(株)に貸している資材置場

●判断根拠

仮設事務所などでよく利用されているプレハブユニットは、土地に固定されず移動や撤去も簡単に行えます。また、契約書で仮設建築物の構築のみ認め、しっかりとした「建物」を建築することは認めていないため、プレハブユニットは「建物」ではないと判断できます。

●回答

この資材置場は「建物」になりません。よって借地借家法が適用されないので、立退き料を支払う法的な根拠はありません。

Y自動車販売(株)に貸している中古車販売展示場

●判断根拠

現地の使用状況では、建物が対象土地のごく一部(約7%)のため土地全体の用途上サブ(従たる目的)にすぎません。また、契約書で土地使用目的を建物所有ではない「中古車販売」とし、賃料も建物所有を目的とする土地の周辺相場賃料と比較するとかなり安いため、「建物所有を目的とする賃貸借契約」ではないと判断できます。

●回答

この中古車販売展示場は、「建物の所有を目的とする賃貸借契約」になりません。よって、借地借家法が適用されないので、立退き料を支払う法的な根拠はありません。

⑤ 契約を終了するには(借主の主張に対して)

立退き料の支払いの問題もありますが、まず契約の終了原因があるかが重要です。「期間満了」や「解約」といった契約の終了原因がなければ賃貸借契約は終了できません。契約書を見ると、X建設(株)に貸している土地は、昔の契約書にしては珍しく期間内解約条項がありますので、解約により契約を終了させることができます。また、もし、用途違反(使用用途の契約違反)や、債務不履行(賃料未払いなど)があれば強制的に解除することができる場合もあります。