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賃貸のお困りQ&A

ゴルフ練習場の土地賃貸借契約で借地借家法が適用されたケース

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ゴルフの打ちっ放し練習場の土地賃貸借は、事務所等の建設を許された場合でも借地借家法の適用はないと聞いていますが、最近、旧借地法の適用を認める判決が出たそうです。適用の基準は何ですか?

新築の時点で建物の実態があった

借地借家法の適用としては、最高裁三小 昭和42年12月5日判決「旧借地法1条の建物所有を目的とする土地の賃貸借とは主たる目的が建物所有にある場合であり、建物所有以外の事業を行う場合は附属の事務所や倉庫の建設の承諾を得た場合でも含まれない。ただし当事者間に反対の特約の合意がある等特段の事情がある場合は適用がある」が代表例です。これを元に事例を考えましょう。

昭和47年、A社は当地の地権者らから土地を賃借し、ゴルフ練習場の経営を始めました。地面に柱を建て、打席の背後と上部に雨露を凌ぎ日光を遮る簡単な屋根を設け、打席数15の施設を設置しました。Aは昭和51年8・9月に手形不渡りを出して倒産。地権者らはAの債権者の当地が不法占拠される等の事態を避けるため、昭和52年9月にY社を設立。代表取締役・取締役とも当地の地権者らです。

YはAの施設を買い取り、債務を引き受けて、ゴルフ練習場として使用する目的で本件土地を賃借する契約1を口頭で締結。やがて練習場の利用客が増加したため、Yは施設を取り壊し同一場所に昭和56~57年にかけて鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建ての大型遊戯場を建設しました。建物は屋根と三面壁を備え、打席数82の堅固な打席棟で、建設費1億2000万円は銀行が融資しました。次いで平成2年3月、建設費8000万円で室内練習場とポンプ室を増築。融資の担保は本件建物および地権者らの所有地でした。

地権者らとYは平成26年11月、本件土地賃貸借契約2を締結し、契約書を作成。対象地は雑種地2937m2、宅地2942m2、契約の目的は本件建物(1階797m2・2階1096m2)の所有、期間は26年11月から2年、賃料月額58万7900円、借地借家法に基づき本件契約を締結する旨の文言付でした。

平成29年6月2日、地権者らはYに契約解約(民法617条1項1号)を申し入れ、その1年後に契約が終了したとして建物収去土地明渡請求訴訟を地裁に提起。Yは、本件契約は借地借家法の適用を受けており、解約申入れで終了するものではない、と抗弁しました。

地裁は、上記最三小判決を援用し、「56~57年新築の打席棟は構造規模から旧借地法1条の建物に当たり、地権者らとYは同年命じまたは黙示で新規建物所有目的の土地賃貸借契約または契約1の目的を建物所有に変更する合意をした。本件土地の使用目的はゴルフ練習場としての使用が共に主たる目的となった」と借地借家法の適用を認め、地権者の請求を棄却しました。

地権者らは控訴。高裁は地権者らの「本件建物は前面に広大な土地があることが前提で独立性がなく、旧借地法の適用はない」との主張に、「本件建物は56~57年新築の時点ですでに借地借家法の建物の実態があった。遅くとも契約2が締結された平成26年11月には、当事者間にも本件建物所有を目的とすることが合意されていた」と特段の事情を認めて控訴を棄却し、上告は不受理でした(金沢地裁令和2年3月30日判決、名古屋高裁金沢支部 令和2年9月30日判決 判例時報2500号61頁)。

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