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賃貸のお困りQ&A

不動産取引に際し、売主、仲介会社は物件の事故歴をどこまで説明すべきか

【ご相談】

「物件の事故歴の不告知について、訴訟となった事例を教えてください。」

殺人事件の発生は社会通念上売買価格に相当な影響を与える

限界事例(高松高裁 平成26年6月19日判決)

親族殺人事件(本件土地外)が発生し、2年後に本件地上建物は破壊され、土地は5回転売されて駐車場として使用後、今回戸建て住宅用地として売却された時点で、縊死の不告知が裁判で争われ、「永続的生活の場とする契約の判断に重要な影響を及ぼす事柄であり説明を要する」と判断され、慰謝料と弁護士費用(合計1700万)が認容されました。

義務認容例(神戸地裁 平成28年7月29日判決)

関西K市で平成25年12月末、Aが不動産会社Bに土地建物を代金2275万円で売却しました。次いで平成26年7月末、隣地を3300万円で売却。その直後にBは「平成18年8月31日も本件物件でAの母親が「強盗殺人の被害者となり、犯人は未検挙」との情報を入手。Bは平成26年9月12日にAと面談し、事故物件として適正評価額は3075万円であると主張し、売買代金(合計)5575万円との差額2500万円の返還を請求しましたが、Aが拒否。契約直前の前半11月下旬頃、BがAに「本件不動産で事件や事故が発生していないか?」と尋ねた際、Aが「何もない」と返答したのは売買契約の際の告知義務に違反し詐欺行為であり不法行為に該当するとして、市場価格と売買代金との差額2500万円と慰謝料・弁護士費用の合計金3300万円の賠償を請求しました。

Aは「尋ねられたことはない」と抗弁。判決は「強盗殺人事件の発生は社会通念上売買価格に相当な影響を与え、契約の成否を左右する。Aは締結に際し事件を告知すべき義務を負っていた」とし、市場価格との差額1575万円と弁護士費用の合計金1735万円の限度で支払いを命じました(判例時報2319号)。

義務否定例(東京地裁 平成27年9月1日判決)

Yは平成24年秋から個人で輸入服飾雑貨のネット販売等を行い、平成25年3月にY会社を設立。不動産会社Zの媒介で同5月20日、XからXビル501号室を賃借しました。Yが10月下旬バイヤー募集を広告したところ、「降込め詐欺の関係住所として当室が公表された」との通報があり、警視庁ホームページに振込め詐欺の現金送付先として「平成24年11月27日現在」等で当室が公表されていたこと事実が判明。Yは解約して転居し、ZとXに対して、「契約に際し右記情報の公開は物件の隠れた瑕疵に当たるところ、説明を怠りYに売上減少や転居を余儀なくさせた」として瑕疵担保責任、不法行為ないし債務不履行により539万余円の賠償を請求。判決は「ネット販売のY自身、警察庁の情報を確認していない」「特段の情報がない限り仲介会社や賃主が事業用事務所の賃貸に際し物件の犯罪関与暦を調査する義務があるとは認められない」と請求を棄却しました(判例タイムズ1425号)。

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