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賃貸のお困りQ&A

木造平屋住宅にかかる耐震診断を含む現況調査を拒否する借主に対する、貸主の調査妨害排除請求が認められた事例

【ケース】

亡Aは亡Bに対し、昭和37年7月16日、木造平屋建ての本件建物につき、賃貸借契約を締結し、引き渡しました。

その後、貸主の地位は個人である原告Xに借主の地位は被告である個人Yら(親子)に相続されました。

本賃貸借契約は、昭和43年7月15日以降、法定更新が繰り返され、平成15年2月分以降、月額賃料は9万2000円となりました。

Xは、本件建物は、建築後60年以上が経過して老朽化し、現在の耐震基準を満たしていないと考えられ、現況および性能を客観的な方法で調査し、修繕または建替えの要否を認識・判断する必要があるとし、民法第606条2項に基づき建物内への立入りを、Yらに求めました。

Yらは、民法606条2項の保存行為は、同条1項の貸主の修繕義務を前提とするものと解されるところ、Xが求める耐震診断ないし現況調査は修繕義務の内容には含まれず、貸主は借主に対して耐震診断を含む現況調査を求めることはできないなどと主張し拒絶したことから、Xは本件を提訴しました。

【解説】

裁判所は次のように判示し、Xの請求をすべて認容しました。

  1. 民法第606条2項は、貸主が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、借主はこれを拒むことができないと定めているところ、賃貸物である建物が老朽化して耐震上の疑義が生じた場合には、同建物の倒壊等を防ぐために、貸主において耐震補強の要否や程度等を調査すべく、同建物内に立入り、耐震診断を含めた現況調査を行う必要があるというべきであり、かかる調査は、賃貸物の保存に必要な行為に当たる。そして、同法第607条は、貸主が借主の意思に反して保存行為をすることも許されることを前提としているから、借主の意思に反しても行うことができるのは明らかである。
  2. これを本件についてみると、本件建物は昭和34年に建築された木造瓦葺平屋建の建物であり、その建築後、60年以上が経過し相当に老朽化が進んでいると推認される上、現在の耐震基準を満たしているかは明らかでなく、本件建物を保存するために、貸主において耐震診断を含めた現況調査を行う必要があるというべきであって、本件現況調査は、民法第606条2項にいう保存行為に当たると認められる。
  3. これに対しYらは、民法第606条2項の保存行為は、同条1項の修繕義務を前提とするものに限られるとか、そうでないとしても、賃貸借契約書内に立ち入りを認める旨の条項があり、かつ、緊急やむを得ない事情がある場合に限られる旨主張するが、同条の文言上、上記の場合に限られる旨の制約は何ら付されていないし、そのように解すべき根拠もないから、上記主張は理由がない(東京地裁 令和2年5月19日判決)。

【総評】

耐震診断を含む現況調査は、民法第606条2項に規定する保存行為に当たるとされた判断は、実務において参考になると思われます。

一般的な賃貸借契約書には、管理上特に必要な場合、貸主に立入権があることが特約として明記されていることが多いですが、法律的な整理としても、民法第606条、第607条は押さえておきたいところです。

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