【ご相談】

青空駐車場として貸していた土地で、アパート経営を考えているお客さまからの質問です。土地の所有者は母親ですが、お客さま（長男）が使用賃借で借りて、ご自身の名義でアパートを建設しようと考えています。このときの税務上の注意点を教えてください

1．家賃収入はすべて建物の所有者のもの

土地が、同居している母親の所有であっても、家賃等の収入は、すべて建物の所有者のものです。ただし、アパート建設の資金は、当然、ご自身で準備しなければなりません。銀行等からの融資もお客さま名義で行う必要があります。なお、母親から資金援助を受けると、贈与税の対象となります。その場合、母親が60歳以上で、ご自身が20歳（令和4年4月1日以後は18歳）以上の場合、相続時精算課税制度による非課税枠2500万円を使うことができます。なお、不動産に関する主な収入および経費には表1のものがあります。

2．親に支払った地代は必要経費にならない

不動産所得の計算上、収入金額から控除できる必要経費は表1の通りです。また、母親が支払ったアパートの敷地である土地の固定資産税等も、お客さまの不動産所得の計算上、必要経費とすることができます。ただし、仮にお客さまが、母親に固定資産税等の2～3倍の金額を地代として支払っても、実際の税額を超える部分については、必要経費になりません。これは、アパートが満室であった年は母親に地代を支払い、空室が多かった年は地代を支払わないということが行われ、お客さまの不動産所得が恣意的に変えられることを防止するための取扱いです。

3．アパートとその敷地の固定資産税等について

アパートを建設した場合、翌年から固定資産税等が課税されます。ただし、固定資産税は、各室の床面積が40m2以上280m2以下であれば、新たな課税年度から3年度間（2階建てアパート、認定長期優良住宅以外の場合）、税額の2分の1（120m2相当分まで）が減額となります（都市計画税には、減税はなし）。また、母親が所有するアパートの敷地は、翌年から住宅用地となり、固定資産税等は大幅に安くなります（表2参照）。

4．相続時には自用地として評価

お客さまが、母親から使用賃借で土地を借りても借地権は生じません。従って、将来、母親から相続する際のアパートの敷地は、貸宅地（底地）にはなりません。また、アパートの名義が母親の場合、敷地は相続に際して貸家建付地となり、借地権割合×借家権割合×賃貸割合（約20%前後）だけ評価が下がります。しかし、名義は子（お客さま）の場合には、自用地評価となり貸家建付地の評価減は受けられません。

表1　一般的な不動産所得の収支と必要経費

表2　住宅用地の課税標準の特例

（注1）小規模住宅用地・・・200m2/戸まで
（注2）200m2/戸を超え、住宅の床面積の10倍まで