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賃貸のお困りQ&A

地面師被害に遭わないために

地面師とは、土地を利用した詐欺師(詐欺集団)です。その手口は、登記制度や行政手続きの盲点を利用して、

  1. 土地所有者本人になりすましたり
  2. 所有者の知らないうちに不動産登記簿を改ざん、転売して不動産の売買代金を騙し取る

などを行う者です。
地面師による詐欺被害は買主に莫大な被害を及ぼします。仲介であれば売主の本人確認義務との関係で重大な仲介責任を負う場合があります。また、マンション建築のためにお客様が土地購入をする場合、分譲で仕入れをする場合なども同様に注意が必要です。
何事にも絶対の対策はありませんが、どんなことに気づけたらよいか、事例を通じて考えてみましょう。

事例

祝田橋ホテルは、インバウンド旅行者が増加していることを受け、新たなホテル建設を計画していた。ある日、祝田橋ホテル事業開発部長A氏のところに、不動産ブローカーだるB氏から有料物件の話が持ちかけられた。B氏が提案した土地は、ターミナル駅ではないものの、山手線沿線駅より徒歩3分の土地(314m2)。時価6億7000万円。所有者はC氏という高齢女性1人で、抵当権も一切設定されておらず、長らく駐車場として利用されていたとのことだった。
さっそく、A氏は、ブローカーB氏、自社側の仲介会社であるX不動産立ち合いのもと、所有者C氏(女性、70代)と面談した。C氏は物腰が穏やかな富裕層という雰囲気の女性で、面談にはC氏の弁護士も同席していた。
C氏からは、先祖代々受け継いだ土地なので、どんなホテルを建てるのか、という質問があった。またブローカーB氏から「どこから話が漏れたのか、祝田橋ホテルさん以外にも何件か、すぐ買いたいという申し出が来ている。話を進めるなら急いでほしい」という話があった。売買の流れは所有者CからブローカーB氏の㈱αがいったん買い、売買予約仮登記を入れ、㈱から祝田橋ホテルが買い取ることとされた。翌日X不動産を通じて祝田橋ホテルは6億7000万で買付を入れた。後日売買契約書案とともに、本人確認書類としてパスポート、印鑑登録証明などの写しが送られてきたが、これらに疑わしいところはなく、売買契約日は7月10日)同日売買予約仮登記設定)、決済日は7月31日とされていた。
X不動産の担当であるD氏は、㈱αが本件土地をいったん買い入れるという流れに違和感があったため、顧問法律事務所であるY法律事務所に売買契約書のリーガルチェックを依頼したところ、Y弁護士から「この取引はやめた方がよい」という連絡があった。Y弁護士の話によれば、今回売買の仮登記を経由するB氏の会社である㈱αは休眠会社を乗っ取った実体のない会社である可能性が高いとのことだった。

閉鎖登記簿 その1

商号 ㈱α
本店 東京都城央区永山町6番9号優麗ビル406
広告をする方法 官報に掲載する方法により行う
会社設立の年月日 平成6年10月1日
目的
  1. 不動産の売買、賃貸借、管理及び仲介
  2. 有価証券の取得、投資、保有及び運用
  3. 広告代理店業
  4. 商標権企画、立案、コンサルタント業務
  5. 国内、海外における都市開発、地域開発、観光開発、その他土地開発に関する設計ならびに建設コンサルタント業
  6. 前各号に附帯関連する一切の業務
発行可能株式総数 2000株
発行済み株式の総数並びに種類及び数 発行済株式の総数 200株
資本金の額 金1000万円
株式の譲渡制限に関する規定 当会社の発行する株式は、すべて譲渡制限株式とし、これを譲渡によって取得するには、株主総会の承認を要する
役員に関する事項
取締役E氏
平成28年12月1日辞任
取締役F氏
平成28年12月1日就任
平成29年7月29日辞任
平成29年7月29日登記
取締役B氏
東京都城央区初谷2-3-13太平洋ハイツ203
登記記録に関する事項

平成28年12月1日
東京都城南区川原1丁目2番5号当散ビルから本店移転
平成28年12月10日登記

平成29年7月29日
東京都城西区海老巣1丁目10番1号201号室に本店移転
平成29年8月6日登記
平成29年8月6日閉鎖

※下線のあるものは抹消事項であることを示す。(閉鎖登記簿その2)
※平成28年12月に城南区から城央区に本店移転したことによって、城南区の登記は閉鎖され、城央区所在の新たな法人登記記録が作成され、過去の登記の不自然さを見かけ上隠ぺいすることができます(閉鎖登記簿その2)

閉鎖登記簿 その2

商号

ABC広告㈱

㈱α
平成28年12月1日変更
平成28年12月10日登記

本店 東京都城南区川原1丁目2番5号当散ビル
広告をする方法 官報に掲載する方法により行う
会社設立の年月日 平成6年10月1日
目的
  1. 不動産の売買、賃貸借、管理及び仲介
  2. 有価証券の取得、投資、保有及び運用
  3. 広告代理店業
  4. 前各号に附帯関連する一切の業務
  1. 不動産の売買、賃貸借、管理及び仲介
  2. 有価証券の取得、投資、保有及び運用
  3. 広告代理店業
  4. 商標権企画、立案、コンサルタント業務
  5. 国内、海外における都市開発、地域開発、観光開発、その他土地開発に関する設計ならびに建設コンサルタント業
  6. 前各号に附帯関連する一切の業務

平成28年12月1日変更
平成28年12月10日登記

発行可能株式総数 2000株
発行済み株式の総数並びに種類及び数 発行済株式の総数 200株
資本金の額 金1000万円
株式の譲渡制限に関する規定 当会社の発行する株式は、すべて譲渡制限株式とし、これを譲渡によって取得するには、株主総会の承認を要する
役員に関する事項
取締役G氏
平成28年12月1日辞任
平成28年12月10日登記
取締役E氏
平成28年12月1日就任
平成28年12月10日登記
取締役F氏
平成28年12月1日就任
平成28年12月10日登記
代表取締役G氏
東京都港南区芝浜4丁目2-5-3102号
平成28年12月1日辞任
平成28年12月10日登記
代表取締役E氏
東京都城西区初谷2-3-13太平洋ハイツ203
平成28年12月1日就任
平成28年12月10日登記
登記記録に関する事項

設立
平成6年10月1日登記

平成28年12月1日
東京都城央区永山2丁目6番9号優麗ビル406に本店移転
平成28年12月15日登記
平成28年12月15日閉鎖

※下線のあるものは抹消事項です。
※平成28年12月に旧代表者が辞任し、役員、商号、本店所在地、会社の目的が一斉に変更されておりますが、かかる登記は事業継続する会社の登記としてはきわめて不自然です。このことから犯行グループが休眠会社である「ABC広告㈱」を乗っ取り、「㈱α」という犯行のための会社をつくったと推測されます。

現場近隣で聞き込み調査をしてみたら…

そこで、D氏らが物件付近の店舗や地場の不動産などに聞き込みを行ったところ、所有者のC氏は、認知症が進み、1年前グループホームに入所していること、おそらく話ができるような状態ではないことがわかり、祝田橋ホテルは詐欺未遂事件として警察に相談した。
警察は、地面師詐欺事件として捜査を進めたが、C氏、B氏の行方は知れず、パスポートも偽造されたもので、印鑑登録証明はC氏をかたる何者かに不正取得されたものであることがわかった。また、C氏の顧問弁護士として同席した人物は「自分は呼ばれただけ」「C氏もB氏も知らない」などと言うばかりで、ついに地面師グループが逮捕されることはなかった。

地面師被害に遭わないために気をつけること

1.土地所有者の身元確認の徹底

  • 会話に不自然な点がないか
  • 所有者の隣人に聞いたか

2.取引会社の調査の徹底

  • 設立時の謄本まで見たか
  • 営業の実態があるか

3.物件情報の調査の徹底

  • 相場より安すぎないか
  • 極秘に売る理由は何か

4.その他気をつけるべき点

  • 狙われやすい土地の特徴
  • 面談時の不自然な要求
  • 提出書類の偽造の可能性

被害に遭わないためにどんなことに気を付けたらよいか

1.土地所有者の身元確認の徹底

  • 所有者と直接面談する。会話の中に不自然な点はないか。面談を予定していたのに急に「会えなくなった」などということはないか。
  • 知人や複数の隣人、近隣店舗等、地域の事情に詳しい人物の聞き込みを行ったか。

2.取引会社の調査の徹底

  • 法人登記など過去まで(設立時まで)さかのぼって取得し、休眠会社の買い取りの疑い、頻繁な商号変更など、不自然な点はないか。
  • 事業所に営業の実態はあるか。事業所は訪問したか(事務所に異なる複数の会社の看板が多数あるものは危険)。ペーパーカンパニーではないか。
  • ホームページなどに不自然な点はないか。
  • 役員、従業員の素行に不審な点はないか。
  • 役員の交代が激しいもの、登記上の代表取締役と実際の経営者が違うものにも注意。

3.物件情報の調査の徹底

  • 相場よりも安い物件ではないか。
  • 「所有者1人」「抵当権なし」など好条件すぎないか。そうした土地ならばこれまでも不動産会社が殺到しているはずであり、それが極秘に売りに出されること自体が不自然なことである。また、「これまで売らなかった理由」があるはずだが、それに合理的な説明はあるか。
  • 信用させるために「他業者を経由させる」「仮登記をつける」などという話ではないか。
  • 所有権移転登記は新しすぎないか。

4.その他気を付けるべき点

●狙われやすい土地
  • 立地条件のよい土地。抵当権が設定されていない土地。
  • 土地所有者が1人。高齢で1人暮らし。
  • 土地に誰も住んでいない。
  • 登記上の所有者が遠方に居住している。
●面談時
  • ほかにも買い手がいるなどと取引を急がせる。
  • 現金決済を求める。
  • 成り済ましの人物は本気で騙そうとしているので、入念な打ち合わせをしている。面談時の応対が自然であることや、生年月日、土地の経緯等を覚えていることは信用の理由にはならない。
●書面
  • パスポートは比較的偽造されやすい公的書類とのこと。IT技術が進んでおり、運転免許証、印鑑登録証明などの証明書も個人で偽造することが可能であることを覚えておく。

不動産の高額取引の際は、客観的な証明書、登記などを入念に調べるとともに、土地所有者が同一であるかなど近隣への聞き込みをするなど多角的に調査をして、地面師被害を防ぎましょう。

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