(1) 引渡し時の債務不履行の有無について

平成元年から平成24年5月ごろまでの間、本件建物内でネズミが確認されたことはなく、平成24年5月ごろにネズミが初めて確認された際には、ネズミ駆除事業者の防除作業によって、本件物件がXに引き渡されるまでの間、本件建物内でネズミが確認されることはなかった。

よって、YがXに本件物件を引き渡した平成24年12月1日時点で、本件建物において現にネズミが出没または生息するといった事実があったとはいえず、また、隣室の状態に起因して本件物件の衛生面などで何らかの問題が生じていたことを具体的にうかがわせる証拠はない。

さらに、Xは、平成29年7月ごろまでは、歯科診療を継続していたことから、Xが本件物件の引渡しを受けた際、歯科医院として使用収益できる状態になかったとは認められない。

(2) 引渡し後の債務不履行の有無について

Yにおいて、隣室がネズミ被害の原因であると確定的に認識していたことを裏付けるものはなく、その他に推知させる的確な証拠がないことを踏まえると、ネズミ被害の原因については、隣室内にネズミが生息していた可能性の他に、床下の配管を通じて本件建物の外からネズミが浸入していた可能性もあり、どちらの方が可能性が高いとはいえないと認められる。

また、Yは、同事業者による隣室内の立ち入りの際、自らも複数回にわたり隣室内に入り、同賃借人に対して、ネズミ被害の原因調査に協力するよう何度も要請していると認められる。このことから、賃貸人としての立場で可能な限度において、同事業者の当該調査に協力していたと評価することができる。

さらに、Yが、同賃借人が調査に協力しないことを債務不履行の理由として、隣室の賃貸借契約を解除したとしても、Xが退去した平成30年10月よりも早く、同賃借人の退去という目的を果たすことができたか、相当程度疑問があるといわざるを得ない。

従って、Yにおいて、同賃借人がネズミ被害の原因に関する調査に応じないことを理由として、隣室の賃貸借契約を解除すべきであったということはできない。

(3) 結論

以上により、Yは賃貸人としての必要な措置を講じており、Xに対する本件賃貸借契約に基づく債務不履行があったとは認められない。

一方、Xは、平成30年4月1日から同12月1日までの間、Yの債務不履行を理由に、同期間についての賃料支払い債務を免れると主張するが、Yの債務不履行は認められないから、その前提を欠くものであって、採用することはできない。

よって、損害について判断するまでもなく、Xの本訴請求は理由がなく、Yの反訴請求は52万円余（未払賃料91万円-保証金39万円）を求める範囲で理由があるから、これを認容する（東京地裁令和3年1月26日判決）。