新法の目的

明治維新以降の近代民法に基づく土地・家屋の自由売買制度の下、国の安全保障に関する周辺地域の土地取引等については、外国人土地法（大正14年法第42号）が現存するものの土地利用の実体が調査されることもなく、外国人等に限らずこうした取引等に対する規制は事実上機能していませんでした。

このような背景から、これら周辺の土地等の取引を必要最小限の範囲で規制（監視）する目的で制定されたのが土地規制法です（法第1条）。

規制される取引

土地と建物（一体利用される設備等を含む）の所有権移転や、これらを使用収益する権利（地上権・質権・賃貸借・使用賃借等）の設定、移転、土地の開発行為等が該当します（法第2条）。

規制の範囲

国家安全保障の観点から次の区域が指定されます（法第4条）

(1)第一種国土重要区域

重大に支障となるおそれがある区域。具体的に、①防衛施設、原子力施設等と周辺区域、②国境離島およびそこから12海里以内にある島（1海里=1.852km）と示されています。

(2)第二種国土重要区域

支障となるおそれがあるため、当該取引等の状況等を把握する必要がある区域。具体的な施設や基準は示されていません。

規制の内容

(1)第一種国土重要区域

取引前に、①当事者の氏名・住所、②取引内容、③土地利用の目的、④実行の時期等を届出する義務があります（法第13条）。受理から30日を経過するまでは取引ができず、取引が国の安全保障に支障を来すかの審査をするとされた場合には、受理日から4カ月間は取引禁止となります。審査の結果、支障を来すとされた場合は、取引変更や中止命令がなされ、これを受けた所有者は、国に買取を希望する旨を申し出ることができます（法第14条）

(2)第二種国土重要区域

取引後に、①当事者の氏名と住所、②取引内容、③土地利用の目的、④実行の時期等を報告する義務があります（法第28条）。

違反した場合の罰則

第一種区域内の取引で事前届出を行わなかった場合、また変更や中止勧告・命令等に従わなかった場合は、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処せられます（法第40条）。また第二種区域内の取引で事後報告を行わなかなった場合（虚偽報告も含む）は6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます（法第41条）。

おわりに

防衛施設や各国の大使館などが集中する都内一等地周辺にも区域指定が想定され、区分マンション売買や賃貸、商業テナント賃貸等にも影響する場合があります。区域内では（第一種・第二種とも）、3年ごとに所有者や利用実態が調査されるなど（法第6条2項）、鑑定評価や市場心理への影響は、令和4年度施行までに明らかになっていくでしょう。