物件概要

• SRC造8階建て(平成8年築)
• 世帯数：31世帯(オーナールーム有)
• 間取り：1DK

当事者の関係

経緯

(1)迷惑行為の証拠を残すことは難しい

迷惑行為は、賃貸借契約上の禁止行為に該当するため、法律上の根拠は何か、ということについてはそれほど困らないのではないかと思います。

一方、迷惑行為には騒音・悪臭・ごみ屋敷・近隣クレーム・ストーカー行為など様々な行為がありますが、こうした行為は迷惑行為として裁判所に提出する証拠にするのが難しいという困った問題があります。
特に実際に迷惑行為の被害に遭っている入居者の方に証人として協力を求めると、それが新たな入居者間トラブルにもなりかねませんし、また多くの入居者の方は協力したがらず、退去してしまいます。その結果、空室だらけの賃貸物件になってしまい、しかも迷惑行為の当事者を追い出す証拠がないという恐ろしい事態になります。
証拠もなく契約解除を求めて訴訟に打って出れば、結局、正当理由のない立ち退きを求めたことになってしまい、多額の立退き料支払わざる得なくなるという、泣くに泣けない事態に陥りかねません。

そこで、管理会社で確保できる証拠を積み重ねること、記録を作成することが重要となります。

1. ① 苦情がれば電話の内容を録音しておく
2. ② 担当者は迷惑行為を確認したときはEメールで報告するなどして記録を残す
3. ③ 騒音の測定
4. ④ 対応履歴の記録化

①について

管理会社に入居者からかかってきた騒音苦情の電話を録音しておきます。これが被害に遭っている入居者の証言の代わりになります。

②について

訴訟では、裁判所はEメールには証拠として一定の信頼を持っていると思われます。Eメールは送信メールに対し送信が繰り返される性質があるため、受け取り側にも証拠が残るものであり、偽造することが一般的に難しいという性質があるためだろうと思われます(送信したEメールは印刷して記録として保管してください

③ について

ICレコーダーなどによって音を記録することは簡単なようにも思われます。しかし、ただICレコーダーに録っただけでは、どこが発信源か、音量は何デシベルかなどはわかりません。音は拡散、反響する性質がありますので、どこが音の発信源かがわかりにくく、また音は近くに行けば大きく、遠くなれば小さくなるからです。
まず、当該生活騒音が、市町村が定める規制基準値に違反し、受忍限度を超えていることを立証しなければなりません。そのため、騒音測定器を騒音調査会社からレンタルし、騒音測定を行う必要があります。
ここで問題となるのが設置場所です。集合住宅では、騒音発信源の隣の部屋が都合よく空き部屋となっているとは限りませんので、その部屋の住人の協力を得なければなりません。
また、騒音発生源の隣の部屋での測定結果で基準値を超えていたとしても、その証拠だけでは、発生源とされる部屋から騒音が出ているのか、その反対側の部屋から出ているとか、測定を行った部屋から出ているのかもわかりません。
したがって、騒音自体を録音することに意味がないとまでは言いませんが、騒音自体が録音できているからといって、それが決定的な証拠になるわけではない、ということを理解しておく必要があります。

①ないし③の方法は、いずれも決定的なものではありません。結局は、こうした記録を数多 く集め、全体的な組み立てとして、受忍限度を超える騒音が問題の部屋から出ているということを立証していくほかありません。

(2)警告から法的手続きへ

管理会社そていは、騒音迷惑行為があれば、まず注意文の投函、掲示を行うことになると思います。これでも収まらない場合は、

1. 問題の居室の借主に管理会社から警告文を送る
2. 代理人弁護士から警告文を送る
3. 調停、訴訟等の申し立てをする

ということが考えられます。先にご説明したとおり、訴訟を維持し勝訴するためには、十分な証拠が必要になります。場合によっては立退き料を払ってでも退去されるという判断をせざる得なくなる可能性があると考えられます。とはいえ、すべての案件が訴訟に至るわけではなく、事案によっては②の弁護士からの警告文によって任意に退去するという場合もあります。

騒音問題が長期化すると、物件から多数の入居者が退去してしまい、貸主に多大な損失が発生する場合があります。一方、管理会社でできることも限られており、訴訟によっても退去を実現することは困難を伴うため、どうしても騒音問題は長期化しやすい、という傾向があるように思われます。貸主に多大な損失が発生した場合には、管理会社に損害賠償請求ということもあり得ますので、こうした問題が発生した場合には、顧問弁護士等にも相談いただき、貸主にも事態を十分ご理解いただいたうえで、ご対応いただくのがよろしいのではないかと考えます。