ケース

原告である賃借人Xは、被告である賃貸人Yの父が所有（その後Yが相続）するアパートの一室（本件居室）に、平成20年11月より入居していました。

平成29年2月10日、Xは、建造物侵入・窃盗未遂の容疑で本件居室において逮捕され、同年5月1日に失効猶予判決が言い渡されるまで拘留されていました。

Xが逮捕されたことを知ったYは、亡父から緊急連絡先として伝えられていたA（Xの実母）に架電し、Xが逮捕されたこと、Aが家賃の支払いをするのであればXの荷物（本件動産）を本居室内に置いておくことができること、家賃の支払いができないのであれば本件動産を預かって欲しいことを連絡しましたが、Aは家賃の支払いをすることはできないし、本件動産を預かることもできないので、Yに処分を依頼したい旨申し出ました。

同月18日頃、AはYに宛てて、Xが迷惑をかけたことについて謝罪する旨、および本件居室退去の件で、Xの保証人と称し、Yに対してすべての権限を委任する旨が記載された手紙を送付しました。Yは、平成29年4月10日頃、業者に依頼して、本件居室に置かれていた本件動産（ノートパソコン除く）を処分しました。

釈放されたXが、平成29年5月1日、本件居室に赴いたところ、本件居室内のX所有の本件動産が処分されていたため、Yと連絡を取りました。Yは、同日本件居室に赴いて、Xに対し、Aの承諾を得て、本件動産を処分したことを伝え、生活用品を買いそろえるための10万円および保管していたノートパソコンを交付しました。

これに対し、Xは、本件動産をYにより無断で処分されたと主張。Yに対し、不法行為による損害賠償請求権に基づき、Yにより処分された本件動産の価額18万円および慰謝料200万円等の支払いを求める訴えを提起しました。

解説

裁判所は、次の通り判示して、Xの請求を一部認容しました。

総評

本件は、いわゆる自力救済に関した事案です。自力救済は、法的に禁止されているので、原則として、賃貸人としては、法的手続きをとった上で、居室の明渡しと未払賃料の支払い請求、残置物の処分等を行う必要があります。

賃貸人は、賃借人が逮捕されたことにより、先行き不透明であることや、実母の承諾を得ていることから、残置物の処分は可能と判断したものと推察されますが、実母にその権限はなく、賃借人の承諾があったとは認められないと判断されました。

本件のように賃借人と長期間連絡が取れないケースでは、前述した法的手続きを取ることが原則ですが、それ以外の方法としては、賃貸人は、賃借人の動産について処分権限を持っている代理人の承諾を得るか、賃貸借契約書の約定で、動産処分ができる条件等を定め、前もって賃借人の合意を得ておくことが考えられます。実務上の参考となるでしょう。

同様に、家賃の滞納が続き、支払いや解約に応じない状況で、賃貸人が勝手に賃貸対象居室の鍵を交換して賃借人を締め出す行為、ドアに“家賃を支払え”と張り紙をする等の行為も禁止されています。賃貸管理の委託を受けている場合は、事前に賃貸人に説明をしておくことが肝要かと思われます。

また、本事例では賃借人の精神的苦痛を認め、慰謝料の支払いも命じている点も注目したいところです。