ケース

平成26年8月、法人である借主Xは、事務所ビルの1階から3階（以下、「本件建物」という。）について、当時の貸主A（訴外）との間で事業用賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。）を締結し、月額賃料50万円（税抜き）で同年9月から平成29年9月までの3年間借り受けました。

本件賃貸借契約では、Xが差し入れる保証金を税抜家賃の6カ月分相当額の300万円とし、本件保証金については、解約時に解約時賃料の2カ月分を減却するものと約定されました。

平成27年3月、貸主Aは、本件建物をB（訴外）に売却し、Bが賃貸人の地位を承継しました。

平成29年8月、Xと新賃貸人のBは、本件賃貸借契約の期限到来に伴い、新たに賃貸借期間を同年9月から令和2年9月までで3年間に更新する事業用賃貸借契約（以下、「本件更新契約」という。）を締結しました。

本件更新契約においては、本件保証金について、次の旨が定められており、同旨の定めが当初の賃貸借契約においても規定されました。

第6条（保証金）

1. 乙は、本契約から生じる債務の担保として、保証金300万円を甲に預け入れるものとする。
2. 乙は、本物件を明け渡すまでの間、保証金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。
3. 甲はこの契約の解除または終了により、乙が当該賃貸借物件についてこの契約に定める明渡しその他の義務を完全に履行したことを甲が認めた場合には、遅滞なく第1項の保証金より減却費として解約時賃料の2カ月分相当額を差し引き、返還するもととする。

（以下、省略）

平成31年2月、本件建物を法人Yに売却し、Yが賃貸人の地位を承継しました。

同年12月、Xは本件賃貸借契約を解約し、Yに対し、預託した保証金300万円から約定の減却費100万円（解約時賃料2カ月分）、未精算の日割賃料13万円余および原状回復費用20万円を控除した166万円余を返還するよう請求しました。

Yは、前々所有者および前所有者から保証金として200万円が引き継がれてきた事実からも、預かっている保証金は200万円であると主張してXの請求に応じませんでした。

これに対してXは、①Yが前所有者からいくら保証金を引き継いだかということはXの保証金返還請求権には関係がない、②二重の減却を認めた事実はない、③一般に賃借人付き物件を取得する以上、買主がその購入に当たって当該賃借人との賃貸借契約書を確認しないことなど有り得ない、と主張して本件訴訟を提起しました。

解説

裁判所は、次のように判示して、Xの請求を全額認容しました。

総評

本事例は、売却により賃貸借物件の賃貸人が交代した場合における保証金の減却の取扱いを巡って紛争となったものです。

不動産賃貸借契約において、保証金（敷金）とは、賃借人が賃貸借契約上生じる債務を担保するための金銭であり、賃貸人の地位に承継があった場合は、その権利義務関係が新賃貸人に承継されることは上記の最高裁判例以来確立しているところです。

本事例は、保証金の返還債務は、賃貸物件の売買当事者間で引継がれた金額に拘らず、当初差し入れられた金額で新賃貸人に承継されるとしたものであり、実務上の参考になります。

減却金の取扱いについては、賃貸物件の売買当事者間において、保証金の引継ぎや売買価格の設定で調整すべき問題であり、賃貸物件の媒介に携わる宅建事業者としては、売買当事者の認識に齟齬が生じないように留意して説明しておく必要があるでしょう。