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賃貸のお困りQ&A

売主提示の建築参考図面通りの建物が建築できないことを理由とする買主による契約解除に伴う手付金返還請求が棄却された事例

【ケース】

平成25年11月中旬、賃貸マンション用地の取得を検討していたXは、宅地建物取引事業者Aから宅地建物取引事業者Y所有の東京都a区内の土地(以下「本物件」)の紹介を受け、地積測量図・固定資産税評価証明書(以下「本件証明書」)、一級建築士B作成の建築プラン(以下(「本件設計図」)等、本物件の資料(以下「本件資料」)を交付されました。その際Xは、Aから本件設計図記載の建物(以下「本件建物」)が建築可能との説明を受け、本件建物の建築を動機(以下「本件動機」)とし、本物件を購入することとしました。

同月26日、Aらの媒介でXとYの間で本物件の売買契約(以下「本件契約」)が締結されました。

翌月初旬、Xはa区役所に本件建物の建築について相談(以下「本相談」)をしたところ、本件建物はa区集合住宅建築条例(以下「本件条例」)に定める隣地との隔離距離が不足し、建築不可との指導を受けました。これを受けてXは、建物縮小により事業目的達成の可否を検討するとともに、Yに必要書類の準備等を依頼しました。

その後Xは、本件建物と同等の収益性を確保し得る建物の建築を断念し、同月19日、Yに対して本件動機に基づき締結した本件契約は要素の錯誤があるとして手付金の返還を求め、その後本件訴訟を提訴しました。

【解説】

裁判所は、次の通り判示し、XのYに対する請求をすべて棄却しました。

  1. Xが、「賃貸に出したらどうなるか」と質問したところ、Aの回答は、「借り手はつく」に留まり、ローン控除の適否について言及しなかったことは、不実告知および不利益事実であるとXは主張する。
    しかしAは、具体的に賃貸に出す話は特に聞いておらず、前記のような回答もしていないと証言する。また、本件契約締結に先立って、Xが記載したアンケートにおいても、購入目的に自己居住用と申告しており、AにおいてもXが自己居住用として購入するという前提で、勧誘ないし説明を行ったことが認められる。以上からすると、Xが将来、賃貸に出すことを検討していることを、Aが明確に把握できるような発言をXがしたとまでは認め難い。そのような状況を前提にすると、消費者契約法4条1項の不実の告知に該当するということはできない。
  2. また、契約締結前にAからXに渡された「ローン控除の適用要件」と題された書面には、適用要件が記されており、賃貸に出した場合には適用が受けられないことは明確である。このような状況において、Aが、口頭で、賃貸に出した場合にローン控除の適用が受けられない旨を説明しなかったからといって、不実の告知および不利益事実の不告知に該当するということはできない。
  3. Xは、Aから、「再開発エリアであることから、将来的に資産価値が上がっていくような説明を受けた記憶がある」など、断定的判断の提供をされ、本件不動産を所有していれば資産として損をすることはないと誤認した旨主張する。これに対し、Aは、「地域の地価上昇率や、大規模再開発エリアでは一般的に公示地価が上がる傾向があることを説明した」と証言する。Xが、「損をすることはない」などと誤認したとは容易に認め難く、法4条1項2号所定の取引事由があるとは認められない(東京地裁 平成28年1月22日判決)。

【総評】

不動産取引実務においては、「不実告知があった」、「断定的判断の提供があった」などのトラブルは珍しくありません。本事案は棄却されていますが、消費者が求める情報の水準は高まってきており、宅建事業者の勧誘時等における発言は、不動産取引の素人である者にも誤解を生じさせないものであることが求められています。

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