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賃貸のお困りQ&A

貸主の補修義務違反による借主の損害賠償請求につき、使用が妨げられた賃料相当額のみを認め、他を棄却した事例

【ケース】

借主X(原告)は、貸主Y(被告)所有のマンションの一室について、媒介・管理事業者Aを介して平成25年2月に賃貸借契約(賃料月額39万円余)を締結して、入居しました。その際、Xの内見時に確認されたリビングダイニングのフローリングの一部損傷(約30cm2の黒ずみ)について、補修工事が未了だったため、賃貸借契約書の特約には「入居後にリビング床の補修を行う」旨が記載されました。

同年6月、Aは、補修を工事会社に依頼し、工事日程の調整を行うため、Xに電話連絡を数カ月にわたり繰り返し行いましたが、Xの応答はありませんでした。

平成26年5月、Xは、Yに賃貸借契約の解約を申し入れた上、損傷の補修工事が行われなかったと主張して、6月に退去しました。

平成27年7月、XはYに対し、①居室の効用が阻害されたことによる損害(支払済み賃料の3割相当額)、②転居を余儀なくされたことにより生じた損害、③精神的苦痛に対する慰謝料の合計355万円余の損害賠償金の支払いを求めて提訴しました。

【解説】

裁判所は、次の通り判示し、Xの請求のうち、居室の効用を阻害されたことによる損害賠償の一部を認容し、他は棄却しました。

  1. 賃貸借契約の特約では、補修義務の履行期について、契約締結後、補修工事に必要な相当期間内に履行する旨の不確定期限が定められていたと認めるのが妥当である。
  2. Yは、補修義務履行のためには、Xによる履行期日の指定が必要であり、履行に必要な相当期間内に弁済の提供を遂げているから、履行遅滞の責めを負わないと主張する。しかし、Yは繰り返しの電話連絡以外には、Xに対する連絡手段を講じておらず、直接居室を訪問し、あるいは文書を送付して折返しの連絡を求めるといった方法まで取っていない。それであれば、Yは、Xに対し弁済の準備をしたことを通知し、その受領を催告したとは認められない。よって、Yは補修義務の履行遅滞の責めを免れないというべきである。
  3. 認定した損傷の態様からすると、損傷により居室の美観が損なわれ、そのことに伴う不都合があったという程度の指摘はできても、それ以上の生活上の支障が生じていたとは認められない。ただし、損傷部分が居室の美観を損ねることは確かであり、損傷部分が目に見えないように家具等の配置を工夫しなければならないなどの支障はあったと考えられる。この使用収益を妨げられたことによる損害としては、支払い済み賃料のうち月1万円程度にとどまるというべきである(東京地裁 平成29年5月22日 ウエストロー・ジャパン)。

【総評】

本判決では、貸主から借主への補修工事実施の電話連絡について、借主の応答がない状況で、貸主からの訪問や書面連絡が行われていなかったため、貸主の履行遅滞が認められています。貸主として、借主に繰り返し電話連絡してもう応答がない状況であれば、他の連絡手段を検討し、居室への直接訪問や連絡書面の送付を行う必要があったと考えられます。

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