今回のケース

Xは、令和3年12月、Y所有の土地建物（本物件）を購入しました。売買契約（本契約）時に取り交わした「物件状況等報告書」（報告書）には、次の記載がありました。

• 隣人の迷惑行為等の買主に心理的影響があると推定される事項：「無」
• 近隣住民間での協定や取決め等買主に引き継ぐべき事項：「無」

重要事項説明書には、対象不動産に含まれない私道に関する事項の説明として、当該私道の通行（車両を含む）および設備の敷設をする場合は、所有者の承諾が必要であること、ゴミ収集およびゴミ集積所に関する問題については、当事者間で協議し、解決することの記載はあるものの、その他のゴミ集積所の利用関係、近隣関係についての記載はありませんでした。

また、Xは、本契約締結前に、Yに対し、近隣トラブルの有無について確認をしましたが、Yは、隣家の樹木が越境して伸びてくること以外に近隣トラブルはない、と回答しました。

Xは、本契約後に、工事を依頼した塗装事業者が私道に車両を駐車させていた際に、近隣住民から、強い抗議を受けたため、宅建事業者を通して、近隣の事情聴取をしたところ、他の近隣住民にたびたび苦情を述べたり、大声で罵倒したり、Yとの間では、ゴミ捨てについてのトラブルを生じていた住民がいること、Yの自転車に米のとぎ汁のような液体がかけられるという事件があったこと等を聞きました。

Xは、そのような近隣関係トラブルがある状態では平穏な生活はできないとして、Yに対し、主位的には、民法第542条・564条・565条に基づいて売買契約を解除し、代金の一部として支払った600万円の返還等を求めて、予備的には近隣トラブルの存在やゴミ排出を巡るトラブルの存在について説明すべき義務があったのに告げなかったとして、民法第709条に基づく損害賠償請求等の支払いを求めて提訴しました。

解説

裁判所は、次の通り判示し、Xの請求を棄却しました。

総評

本件では、近隣トラブルを売主が告知しなかったとして争ったものですが、契約不適合に当たると主張するようなトラブルの存在は認められないとして、買主の請求が棄却されました。

実際に生活に支障が出るような近隣トラブルがある場合は、売主に告知義務があると考えられますが、トラブルに当たるかどうかの判断は個人の主観によるところも大きく、告知すべき内容かどうかの判断は難しいケースが多々みられます。

宅建事業者としては、トラブル防止の観点から、売買契約における売主の告知義務について、告知義務の重要性を売主によく説明の上ご理解いただいて、でき得る限り、事実関係を告知事項として買主に伝えるよう助言するとともに、宅建事業者も買主の契約の判断に影響を与えるような事実を知っていて告げなかった場合に、責任を問わますのでご注意ください。

参考裁判例

●大阪高裁 平成16年12月2日判決 結果：請求一部認容

売主は、隣人から「子供がうるさい」と苦情を受けたり、洗濯物に水や泥をかけられ、物件を売却することとし、宅建事業者に物件売却を依頼。

他の購入希望者の内覧時にも、隣人からの苦情があり、購入を断られたケースもあったが、買主が内覧した際には、隣人からの苦情はなく、売買契約が結ばれ、売主から提示された物件状況等報告書には、「隣接地の住人より、騒音等による苦情があった」との記載のみがあった。

買主が、本物件を訪れたところ、複数回にわたり、隣人から苦情を受け、警察を呼ぶ騒ぎにもなったため、買主は、本物件での居住を断念し、売主および宅建事業者に対し、説明義務違反、不法行為による損害賠償を請求。第一審が請求を棄却したため、買主は控訴をした。

控訴審は、以下の通り判示し、売買代金の20％を買主の損害と認定した。

1. 売主は、以前の隣人とのトラブルや、売買契約直前にも、他の購入希望者が苦情を言われた事実も説明せず、最近は本件隣人との間で全く問題が生じていないと買主に誤信させた。よって、売主は、買主に対して、信義則上、求められる説明義務に違反した。
2. 宅地建物取引業者は、購入者が物件に居住するのに支障を来すおそれがあるような事情について事実を認識した場合には説明する義務を負う。よって、宅建事業者は売主と連帯して損害賠償義務を負う。