Nスタイルホームは創業13周年を迎えました。
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宅建事業者である買主Xは、転売目的で、宅建事業者である売主Yとの間で、土地建物（本物件）の売買契約（本契約）を以下の通り締結しました。
Xは、本契約と同日付でA（転売先事業者）と本物件について、売買価格を2億4,000万円とする売買契約（転売契約）を締結しました。Aが本契約に定める融資特約の契約解除期限までに融資承認を受けたので、XはYに契約履行の準備ができたとして、決済手続きを求めましたが、Yは、X自身が融資承認を得ていないから本契約は自動的に解除されたとして、第三者（宅建事業者）に本物件を売却し、所有権移転登記を行いました。
Xは、Aに違約金として4,800万円を支払い、Yが本契約を不当に破棄したと主張して、Yに対し、債務不履行（履行不能）に基づく損害賠償を求める訴訟を提起しました。
裁判所は、次のように判示し、Xの請求を認容しました。
Xは、本契約で融資特約に定められた融資の申込みを自らする意思はなく、融資を受ける主体をAとする前提で本契約を締結したと認められる。また、本契約の媒介事業者のメール等により、本契約締結前に、Yは、XおよびAと面談していることが認められ、Aは、本契約に先立ち融資申請をしていること、本件契約の日にYに対して本契約の手付金を支払っていることなど、一貫して本物件の最終買受人となる前提の行動をしていた。
この点に加え、Aが融資を受けるに当たり、金融機関担当者による本物件の内覧が必要となること、本契約が、YからAに直接所有権を移転させる第三者のためにする特約を含むものであることを併せ考慮すると、XやAが、本契約前に、Yに対し、XがAに本物件を転売する予定であることを伝えなかったとは考えがたい。
従って、Yは、本契約の際、Aが本物件の最終買受人となることを認識していたと認められ、さらに、最終買受人ではないXに融資を受ける必要性が乏しいことも踏まえると、Yは、本契約の際、XではなくAが融資を受ける予定であることについても認識していたと考えるのが合理的である。このように、融資特約は、融資を受ける主体をAとする前提で合意されたと解されるところ、Aは、契約解除期限までに融資の承認を受けたことが認められる。従って、本契約が、融資特約に基づき自動的に解除されたとは認められない。
Xが、Yに対し、Aが融資承認を受けたことを前提に、契約の履行を求めたのに対し、Yは、これを履行する意思がないことを明確にしたことが認められる。その後、Yが本物件を他社に売却し、同社に所有権移転登記手続きをしたことも踏まえると、本契約に基づくYの債務は、Yの帰責事由により履行不能になったと認められる。
Xは、Aに対し、転売契約に基づく違約金4800万円を支払っているが、違約金の支払いは、本契約が履行不能となったことにより生じたXの損害であると認められる。また、本契約における代金が2億1500万円であり、転売契約における代金が2億4000万円であったことに照らすと、本契約の履行不能により、Xに、少なくとも2400万円の逸失利益が生じたと認められる。従って、Yの債務不履行により、Xに7200万円の損害が生じたことが認められる（東京地裁 令和4年2月7日判決）。
なお、判決後にYが控訴。その後、YがXに和解金として、5300万円を支払うことで、和解が成立した。
本事案では、いわゆる三偽契約における融資特約の主体が、最終買受人にあることを売主は認識していたと認められ、融資特約による自動解除が否定されています。
第三者のためにする特約に、融資申込の主体についても明確に記載していれば、本事例の売主主張はできず、争いにならなかったことも考えられます。
融資特約に限らず、取引においては、可能な限り詳細を契約書等に明記し、不明瞭な内容を残さないことが、紛争防止の重要な手段であることに留意ください。
また、本事例は、損害額として、転売契約履行不能による違約金だけでなく、転売契約が締結され、転売価格も確定していたことから、その逸失利益についても損害として認容された事例として参考になると思います。
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