今回のケース

駐車場付きの戸建住宅を探していた買主Xは、建築プラン図面上、ビルトイン型車庫部分に駐車スペースのサイズ例として大型ミニバンとの記載のある建築条件付き物件の販売チラシ（以下、「本件チラシ」という）を見て、平成26年1月、本件チラシを作成した媒介事業者Yの媒介により、売主事業者A（訴外）との間で、売買価格5,980万円とする売買契約を締結しました。

本件土地（私道負担部分や隅切り部分を除く）は20坪ほどであり、北側は幅員約2.86mの私道と、西側は幅員約3.36mの公道と、それぞれ接しています。

Xの主張によれば、契約前、XはYの担当者に大型ミニバンの入出庫について問い合わせたところ、「間違いなく入庫できる」として、車庫入れは、本件不動産の北側私道上を東に進入し、そこからバックで入庫すること、そのため、玄関階段北西部分をカットしているとの回答だったそうです（ただしYは否認）。

Xは、同年6月、建物が完成した本件物件の引渡しを受けましたが、本車庫自体には大型ミニバンを収容できるスペースはあるものの、実際には周辺道路の現況との関係で、Xの父が所有する前記クラスよりやや小さいミニバン（中型ミニバン）ですら入庫ができない状況でした。

Xは、結局、小型の自動車を駐車していましたが、5年後の令和元年11月に至って、大型ミニバンが入庫できる不動産を購入するとの目的が達成できなかったことについて、Yの説明義務違反があったと主張。債務不履行に基づく損害賠償として、本件不動産の売買代金相当額5,980万円の一部である2,000万円の損害賠償請求訴訟を提起しました。

解説

裁判所は次のように判示し、Xの請求を棄却しました（控訴審でも棄却されています）。

総評

地価が高い地域において、戸建住宅の敷地は年々狭くなる傾向が見受けられます。居住スペースの確保と駐車スペースの確保は相反するニーズです。敷地が狭小になるほどその両立が難しくなります。また本事例のように駐車スペース自体には問題がなくても、前面道路の幅員や電柱、道路標識等の障害物のために、入出庫するには何回も細かい切り返しが必要となったり、事実上入出庫が不可能となるケースが生じ得ます。

車を所有する買主にとって駐車場にストレスなく入出庫できるかどうかは住宅選びの重要な要素となるだけに、数cmの差であってもトラブルにつながりやすいといえるでしょう。当機構の特定紛争処理事業（ADR）においても、未完成新築住宅の駐車スペースに関する紛争は過去にも多数あり、典型的な紛争事例となっています。

売主事業者・媒介事業者としては、本事例のようなトラブルが現実に多いことを認識の上、本事例の重要事項説明書のような記載を設けるだけでなく、広告や商談時から慎重な説明を行っていくことが必要でしょう。