1.賃貸人の修繕義務について

賃貸人は、賃貸借契約上の義務として、賃借人に対し、賃貸物件を使用収益させる義務（使用収益義務）があり、使用収益をさせるために、賃貸人には賃貸物件の修繕義務があるとされております（民法606条1項）。

使用収益義務というのは、賃貸物件の使用収益の障害を除去する義務であると考えられており、住居の場合には生活の支障の除去、すなわち、平穏な住居として使用できる状況を作り出すことが求められます。

賃貸物件の漏水や浸水が発生した場合には、賃貸物件を使用収益させるために修繕が必要となりますので、賃借人に対し、賃貸人の使用収益義務とともに、修繕義務が問題となります。

2.修繕義務違反が認められる場合とは

修繕義務も使用収益義務と同様に、その義務違反の責任は、過失責任と考えられておりますので、賃貸人が、誠実な対応をせず、対応が必要な状況を放置すれば、過失が認められ、責任を負うことになります。

今回のご相談では、洗濯機の設置方法が悪かったことが原因のようですが、漏水の原因が判明せず、直ちに原因が特定できない場合や、原因不明の場合でも、対処が不要になるわけではありません。

もっとも、賃貸人に不可能な対応を強いるものではありませんので、必要かつ可能な対応をしていれば、責任を負わないことになります。

また、破損・損傷が天災その他不可抗力によって修繕の必要性が生じた場合であっても賃貸人には修繕義務があるとされておりますが、修繕の必要が生じたことに賃借人において責任がある場合には、修繕義務はありません（民法第606条1項ただし書き）。

3.修繕義務違反が認められた場合の責任の内容

賃貸人に修繕義務違反が認められた場合には、損害賠償責任を負うことになります。損害賠償義務は、修繕義務違反と相当因果関係の認められる範囲ということになり、賃借人の所有物が漏水により毀損した場合には、その所有物の時価相当額が損害として認められることがありますし、賃貸対象が全く使用できない場合には、ホテルの宿泊費なども損害に当たるとされる可能性も考えられます。

ただし、漏水による不自由や不便のような場合、直ちに損害とは認められません。また、精神的苦痛による損害（慰謝料）も認められていないことが多いですが、賃貸人の責任が重い場合や賃借人の被る被害が重大な場合には、認められる可能性もあります。

なお、賃貸人に修繕義務違反が認められない場合には、賃貸人が損害賠償責任を負うことはありません。しかし賃借人に責任がない限り、使用収益ができない部分に応じて、賃料減額が認められることになります（民法第611条）。

4.参考となる裁判例等

相談内容と同様の事例（東京地裁令和2年3月24日判決）において、東京地方裁判所は、上階からの漏水対応についての賃貸人の使用収益義務ないし修繕義務の不履行を認め、賃借人が損害として求めた①靴のクリーニング代、②引越代金、③月額賃料の3割程度の使用が妨げられたことによる損害、④慰謝料などのうち、①および③を損害として認めました。

③については、賃借人が「使用が妨げされたことによる損害」として、貸室の使用がおおむね3割程度阻害されたことを理由に、漏水期間39ヵ月の月額賃料の3割に相当する金額（62万100円）を損害として、賃貸人の賠償責任を認めております。

5.最後に

貸人の義務として修繕義務がありますが、できるだけ出費を抑えるために設備を長く使い、修繕を先延ばしにしたいという気持ちは、理解できなくはありません。

しかし、居宅の場合、賃借人にとっては、生活の本拠地として使用しているのであり一部であれ使用が妨げられている場合には不利益が大きく、一刻も早い修繕が必要になります。

そのため、漏水などの事態が起こった場合には、すぐに原因を調査することはもちろんですが、原因が明らかにならなくても、賃借人との関係では、可能な限りの手段を尽くして、居宅を使用できるようにしなければなりません。

もっとも、修繕義務も賃貸人に不可能を強いるものではありませんので、必要かつ可能な対応かという観点から、何をどこまですべきかを考えることが重要です。賃貸人としては、漏水などが発生し、その旨の連絡を賃借人から受けた場合、迅速な対応を心掛け、誠実に賃借人に対応していくようにしましょう。